Финансовые механизмы рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет весьма важную единицу экономики любой страны. Объекты рынка недвижимости составляют значительное количество национальных богатств множества стран. Сложно представить любое государство без рынка недвижимости, так как любые рынки, будь то рынок труда или рынок капитала вряд ли смогут существовать без недвижимости. А именно рынок недвижимости позволяет им владеть и пользоваться недвижимостью, регулируя спрос и предложение на недвижимость. Ведь даже финансовые организации должны быть участниками рынка недвижимости, чтобы владеть или арендовать недвижимость для эффективного размещения своих ресурсов.
Рынок недвижимости – это совокупность экономических, правовых, культурных отношений субъектов рынка по поводу создания, распределения, обмена и потребления полезных свойств недвижимости, прав и обязательств. Он имеет определенную специфику, вытекающую из характеристики недвижимости как товара: уникальность, неповторимость, стационарность (неподвижность), длительность создания и долговечность.
Рынок недвижимости имеет множество особенностей:
- Товары на рынке недвижимости всегда уникальны. Двух одинаковых объектов недвижимости не существует.
- Рынок недвижимости локален, то есть привязан к определенному району или среде расположения.
- Объекты рынка недвижимости низко ликвидны.
- Спрос и предложение на недвижимость имеют низкую эластичность
В общем виде рынок недвижимости можно описать, как совокупность связей между сегментами образующиеся в процессе передачи прав собственности, а также любых других видов сделок, таких как аренда, субаренда и так далее. По итогу мы имеем весьма сложную структуру, которая обеспечивает население жильем, предпринимателей необходимы арендными площадями, социальные службы – соответствующими условиями их труда знаниями, сооружениями и так далее.
Финансовый механизм рынка жилой недвижимости представляет собой совокупность способов организации и управления финансовыми потоками, формирующимися на рынке жилой недвижимости в ходе совершения сделок с недвижимым жилым имуществом, применяемых с целью обеспечения благоприятных условий для экономического и социального развития.
Субъекты финансового механизма рынка жилой недвижимости тесно взаимодействуют между собой, и это взаимодействие инициируется сделками вокруг объектов жилой недвижимости. В результате их взаимодействия формируются кредитные, инвестиционные, страховые, налоговые отношения (рис. 1).
Рис. 1. Схема финансовых потоков между участниками рынка недвижимости
Финансовые потоки, формирующиеся в результате экономических отношений между государством и банковской системой (обозначены цифрой 1), включают как контролирующие методы регулирования, так и финансовое стимулирование банковской системы через предоставление ликвидности банкам. Между банковской системой и строительным сектором наблюдаются встречные денежные потоки (2 и 3).
Финансовые потоки между кредитной системой и населением (4 и 5) отражают кредитование физических лиц, которые пользуются заемными средствами с целью приобретения жилого недвижимого имущества. Вместе с тем необходимо обратить внимание на средства, выделяемые из государственного бюджета на строительство жилья (6).
Государство также осуществляет поддержку отдельных категорий граждан (военные, многодетные семьи) (7), предоставляя льготы на приобретение жилья посредством субсидирования ставки по ипотечным кредитам, строительства жилья по государственным заказам.
Взаимосвязь строительных организаций с финансовым рынком (8) объясняется возможностью привлечения дополнительных средств для строительных организаций на финансовом рынке посредством выпуска акций и облигаций. Кредитные организации реструктуризируют ипотечные кредиты через финансовый рынок (9) (функционирование рынка вторичного ипотечного кредитования), а также могут инвестировать в ценные бумаги строительных организаций. Государство предоставляет гарантии на реструктуризированные ипотечные кредиты (10) посредством Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
Рынок недвижимости можно сравнить с весами: на одной чаше стоят рыночные саморегуляторы – спрос, предложение и конкуренция, на другой – государственные меры – законы, налогообложение и льготы. Попеременно перевешивает то одна чаша, то другая, но обе они стремятся к равновесию. Как только одна чаша весов сильно перевешивает над другой, случается кризис на рынке недвижимости.
Спрос, предложение и конкуренция, относящиеся к саморегуляторам,– это естественные явления на рынке, тесно меду собой связанные. Например, цены на новостройки зависят и от спроса (выше спрос – выше цены), и от предложения (при дефиците объектов цены также растут) и от конкуренции (застройщики ориентируются на конкурентов и не могут повысить цены значительно больше, чтобы не потерять покупателей).
Здоровый рынок – это рынок, на котором спрос уравновешен с предложением, и много конкурирующих между собой строительных компаний. Больной рынок – это рынок, где либо слишком много нераспроданных домов, которые никто не покупает, либо, наоборот, наблюдается нехватка жилья вкупе с взвинченными ценами и отсутствием рынка ипотечного кредитования. «Лечением» и «поддержанием здоровья» рынка занимаются меры государственного регулирования. Именно эти меры способствуют тому, чтобы не возник кризис на рынке недвижимости.
Пример здорового рынка – Германия. В этой стране всё в меру: цены растут, но при этом нет пузыря; строительство жилья идет полным ходом, но нет излишка пустующих объектов; дома и квартиры распродаются в течение нескольких недель, увеличиваются объемы кредитования. Образец не совсем здорового рынка – Испания. В этой стране пустуют сотни тысяч домов (есть даже «города-призраки»), цены понижаются уже семь лет подряд, рынок строительства стагнирует, и объекты долго остаются в подвешенном состоянии, прежде чем их покупают.
Причина, по которой между рынками существует столь большая пропасть, – в том, что один из них жестко регулировался, а другой – нет. До 2008 года в Испании полным ходом шло почти ничем не контролируемое строительство, кредиты выдавались всем желающим, порой даже без первоначального взноса, цены стремительно росли. В результате, рынок перегрелся настолько, что пузырь лопнул, и последствия ощущаются до сих пор: за последние годы цены на жилье понизились в среднем примерно на 40 %. Германия, напротив, спокойно пережила последние годы, и, хотя рынок нагревался, правительство не допустило образования пузыря.
Рынок недвижимости подвержен циклам. Рынки недвижимости Испании и Германии находятся на разных стадиях цикла.
Первая фаза – оживление: после того, как пройдено дно, предложение всё еще избыточно, но цены и арендные ставки перестают падать, потому что спрос уже начинает расти.
Вторая фаза – расширение: спрос растет всё больше и больше, появляется потребность в новых объектах, избыток предложения исчезает, растут цены и арендные ставки.
Третья фаза – избыточное предложение: предложение растет быстрее спроса, рост цен замедляется.
Наконец, четвертая фаза – это спад. После рынок снова возвращается к первой фазе, замыкая цикл.
Сегодня то, что наблюдается на рынке Испании, похоже на первую фазу – «оживление», поскольку многие эксперты говорят о том, что период дна пройден. В Германии – вторая фаза, «расширение». Все рынки неизбежно проходят все четыре фазы, но как резко происходит рост и падение, зависит от механизмов регулирования. Именно они способны смягчить удары от падения и обеспечить комфортный рост.
Как бы ни были распространены методы рыночного саморегулирования, и как бы ни была велика доля частного сектора в экономике, государство всегда выступает ключевым фактором экономического развития. А состояние экономики зеркально отражается на строительном секторе и рынке недвижимости в целом. Невмешательство государства в инвестиционно-строительную сферу оборачивается серьезными проблемами в экономике.
Хороший пример того, как государство держит рынок под жестким контролем, сдерживая чрезмерный рост цен и не допуская обвала,– это ситуация в Китае. С 2000 по 2008 годы в КНР стремительно росли цены на недвижимость. В Шанхае, например, цены взлетели на 121 %. Рост был вызван дешевыми кредитами и низкими процентными ставками по ипотеке. В 2011 году правительство ввело меры для охлаждения перегретого рынка. В частности, был увеличен размер первоначального взноса, были введены ограничения на покупку недвижимости во многих регионах (в Шанхае и Гуанчжоу можно купить не более двух квартир), были введены налоги на недвижимость. Охладительные меры помогли остановить рост цен, и даже началось оседание рынка недвижимости.
По данным Национального бюро статистики, в декабре 2014 цены на новое жилье в 68 городах Китая понизились на 4,3 % в годовом исчислении. Чтобы недвижимость не начала стремительно терять в стоимости, во второй половине 2014 года правительство объявило о мерах по ослаблению ограничений. Вторичные покупатели смогут рассчитывать на более низкие процентные ставки, которые раньше были доступны только тем, кто покупает жилье впервые. Ипотекой смогут воспользоваться те, кто собирается купить третий объект недвижимости – раньше действовал запрет. Таким образом, китайское правительство умело маневрирует рынком, давая ему то кнут, то пряник.
Есть три группы методов государственного регулирования: правовые, экономические и административные.
Правовые методы – это законодательные акты и нормативное регулирование. Например, во Франции трудно получить разрешение на строительство. Этот вопрос регулируется местными властями на основании плана развития территорий (Plan local d’urbanisme, PLU), который есть в каждой коммуне. Нельзя возводить объекты, которые не соответствуют стратегии развития, описанной в PLU. В плане развития фигурирует коэффициент занятости земель (Coefficient d’occupation des sols, COS), который определяет максимально допустимый процент застройки по отношению к площади земельного участка. Площадь жилого дома нельзя увеличить больше, чем позволяет COS.
Такие регламенты, как COS, есть практически везде, вопрос в том, насколько они жесткие по объему строительства, соблюдаются ли они и насколько просто их менять. На „правильных“ рынках нормы жесткие, строить много нельзя и изменить назначение земли и объем строительства очень трудно. С другой стороны, государство может ослаблять контроль, если цены и активность девелоперов идут вниз. Например, во Франции власти идут навстречу инвесторам и тенденция такая, что сейчас COS изменить легче, чем пять лет назад.
Другой пример – ограничение роста цен. В Германии по закону строительным компаниям запрещено корректировать цены по мере того, как меняется конъюнктура. Цены фиксируются на полтора года вперед и не меняются. А в России, например, квартиры в строящемся здании могут значительно расти в стоимости по мере реализации проекта.
Однако есть и обратная сторона: усиление правительственного регулирования может привести к увеличению временных и финансовых затрат на получение разрешительной документации на строительство. Это, в свою очередь, может стать фактором, приводящим к кризису на рынке недвижимости.
Неопределенность, связанная с новыми нормами, а также временные и финансовые затраты на выполнение этих норм, представляют собой риски для девелоперов. Охлаждению рынка может способствовать ограничение комиссионных сборов для брокеров. В Объединенных Арабских Эмиратах установлен максимальный размер комиссии – 2 %, и это защищает рынок от перегрева, так как таким образом снижается активность брокеров.
К экономическим методам относятся, например, регулирование ставки, облегчение условий по ипотеке, введение налоговых стимулов и прочее. Есть меры, которые делают невыгодными спекуляции на перепродаже недвижимости в краткосрочной перспективе. Одна из таких мер – высокий налог на прирост капитала. При продаже недвижимости через небольшой промежуток времени после покупки нужно уплатить налог по ставке до 48 % от разницы между первоначальной ценой покупки и ценой продажи. Налог уменьшается со временем, но полностью исчезает только через 22 года после покупки. Государство может принять меры, чтобы стимулировать покупателей первичной недвижимости.
Во Франции таким стимулом служит закон Дюфло: часть стоимости купленных квартир компенсируется за счет налоговых вычетов. Если французский гражданин покупает квартиру на первичном рынке и обязуется сдавать ее в аренду в течение 9 лет, то он может вычесть до 18% ее стоимости из подоходного налога за этот период. Кроме того, покупатели нового жилья во Франции на два года освобождаются от налога на недвижимость (taxe foncière). Кроме того, для французов, впервые покупающих новую недвижимость для постоянного проживания, предусмотрена программа ипотечного кредитования с нулевой процентной ставкой (prêt à taux zéro, PTZ).
Регулирование стоимости ипотеки и критериев выдачи кредита – это государственный и банковский инструмент, который влияет на активность покупателей. Например, очень льготные условия выдачи ипотечных кредитов были одной из причин жесточайшего экономического кризиса в США в 2008 году.
Административные меры – это инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет объектов, регистрация прав на имущество и сделок с ним, лицензирование профессиональной деятельности).
Государство занимается планированием объемов строительства. Исходя из демографической ситуации на том или ином рынке, задается планка – сколько объектов нужно возвести за год, и строительные компании получают заказы. Например, в Великобритании строится около 120 тыс. единиц жилья в год, однако с учетом роста населения нужно строить примерно 200 тыс. Такие данные позволяют понять, есть ли на рынке дефицит предложения. Демографические данные также помогают предсказать, какие объекты строить и где. Так, по прогнозам ООН, к 2050 году число пожилых граждан в США достигнет 86 млн. человек. Это означает рекордную потребность престарелых людей в жилье.
Аналитики выяснили, что американцы, выходящие на пенсию, чаще всего выбирают особняки на территории районов с застройкой курортного типа, где есть площадки для игры в гольф, фитнес центры, условия для занятий бегом и плаванием. Следовательно, застройщикам нужно будет больше возводить курортных коттеджных поселков и уютных зеленых районов, ориентированных на пешеходов, районов с малоэтажными многоквартирными домами. Используются также данные переписи, по которым можно понять, где население растет быстрее – в городах или пригородах, и соответственно понять, какие объекты пользуются большим спросом – многоквартирные здания или дома на одну семью.
Таким образом, рынок жилой недвижимости – крайне важный элемент любой современной экономики, так как он полностью определяет уровень обеспеченности населения жильем, что является наиболее важным элементом в жизни почти каждого человека. Как и другим рынкам, рынку жилой недвижимости присуща цикличность. Это связанно в первую очередь с тем, что часто на рынке возникает ситуация неравенства спроса и предложения, возникает то недостаток, то избыток.
Рынок жилой недвижимости занимает большую долю во внутреннем валовом продукте страны, а значит имеет возможность непосредственно влиять на данный макроэкономический показатель. Это означает, что любое изменение на рынке жилья страны может повлечь за собой изменения ВВП страны. Так как Правительство РФ всячески пытается стабилизировать экономико-политическую обстановку в стране, необходимо понимать, что рынок жилой недвижимости может влиять на макроэкономические показатели страны, а значит он требует особого контроля и мониторинга. Так как рынок жилой недвижимости связан с рынком денег и с рынком иностранной валюты, можно сделать вывод, что существенное влияние на его развитие оказывают внешнеэкономические факторы, такие как курс доллара или евро.
Рынок жилой недвижимости России должен получить пристальное внимание Правительства РФ, так как стимулируя его развитие, прежде всего происходит увеличение удовлетворенности населения жильем, появление рабочих мест, доходы населения увеличиваются. Целесообразным выглядит продолжение и, возможно, усиление активной политики ипотечного жилищного кредитования, так как в условиях нестабильности экономической ситуации, население очень нуждается в помощи со стороны государства и банков.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:
Бахотский А.Ю., Медовый В.В. Региональный рынок недвижимости и факторы на него влияющие // Международное научное издание «Современные фундаментальные и прикладные исследования» / International scientific periodical «Modern fundamental and applied researches». 2017. № 1 (24). С. 86.
Бербенева И.Г. Лицензирование как необходимый элемент государственного регулирования риэлторской деятельности // Вестник Российского государственного гуманитарного университета. 2014. № 15. С. 158-163.
Беспалов М.В., Макаров И.Н., Сотникова Е.А. Формирование экономического механизма управления региональным рынком жилой недвижимости // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. 2015. № 9 (149). С. 143.
Боровских Н.В. Цикличность развития регионального рынка недвижимости // Альманах современной науки и образования. 2016. № 7 (109). С.25.
Власова Ю.А. Финансовый механизм рынка жилой недвижимости // Вестник РЭУ. 2012. – № 11. – С. 54-60.
Дудин М.Н., Лясников Н.В. О некоторых методологических аспектах моделирования инновационной трансформации социально-экономических систем // МИР (Модернизация. Инновации. Развитие). 2013. № 15. С. 59-63.
Лебедева О.И. Государственное регулирование рынка недвижимости. [Электронный ресурс] // «Управление экономическими системами» – режим доступа: http://www.uecs.ru.
Обзор рынка недвижимости в России [Электронный ресурс] // Сайт adindex.ru . URL: https://adindex.ru/specprojects/market4/realty-1.phtmlПолянский А.И. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости. [Электронный ресурс]// «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» – режим доступа: http://dpr.ru.
Родионова Н. В. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости / Н. В. Родионова. – М.: Социум, 2014. – 411 с.
Рынок недвижимости: правовое регулирование. [Электронный ресурс] – режим доступа: http://www.allpravo.ru.
Чащина О.А. Факторы влияния государства на региональный рынок недвижимости // Фундаментальные и прикладные исследования в современном мире. 2017. № 17-2. С. 68-73.