Анализ инвестиционных вложений в модульное строительство как современное направление возведения малоэтажного жилья

АННОТАЦИЯ
Данная статья посвящена анализу привлекательности строительства модульных жилых домов.
Увеличение обыденного ритма современного общества, постоянные изменения в окружающей среде усиливают нестабильность хозяйствующей деятельности предприятий, заставляют их все чаще проводить быстрые и частые изменения, при этом предприятиям необходимо подстраиваться под всяческие изменения со стороны внешних условий.
Как правило, с данной задачей дает возможность справиться эффективно разработанная проектная деятельность, важным условием которой необходимо считать отдачу от вложений, которая превышает стоимость вложенных затрат и обеспечивает получение максимальной прибыли.
Ключевые слова: модульное жилье, проектная деятельность, инвестиционный проект, развитие модульного жилья.
ABSTRACT
This article analyzes the effectiveness of investment in the construction of modular residential buildings.
The increase in the everyday rhythm of modern society, the constant changes in the environment increase the instability of economic activity of enterprises, forcing them to increasingly carry out rapid and frequent changes, while enterprises need to adapt to all kinds of changes in the external environment.
As a rule, this task makes it possible to cope with effectively developed project activities, an important condition of which is to consider the return on investment, which exceeds the cost of the invested costs and ensures maximum profit.
Key words: modular housing, project activities, investment project, development of modular housing.
ВВЕДЕНИЕ. На сегодняшний день в нашей стране в ходе строительства модульных малоэтажных жилых зданий все чаще используют инвестиционные технологии, которые нашли широкое место в строительной отрасли. Как правило, внедрение инноваций в данную сферу направлено на снижение сроков строительства модульных жилых домов, возрастание комфортности проживания в них граждан, уменьшение затрат как в ходе строительства, так и в процессе их эксплуатации [1].
В результате зарождается необходимость в эффективной и более детальной оценке экономической целесообразности подобного рода инновационных и инвестиционных проектов строительства жилья для всех участников данного процесса на всем этапе инвестиционной деятельности. Каждое звено этого процесса должно получить превышение прибыли над затратами, степень которой однозначно скажется на степени заинтересованности подрядчиков, девелоперов и инвесторов.
По мнению большинства ученых в инновационной сфере, методика оценки экономической эффективности модульных жилых домов должна включать [4, с. 13]:
- прежде всего, оценку целесообразности проекта в результате использования разнообразных новых технологий технического и организационного характера;
- непосредственный анализ экономической целесообразности проекта на всем пути его реализации, то есть здесь вопрос должен касается всех нюансов строительства.
Изначально необходимо решать задачи эффективного внедрения тех или иных новых технологий. Наряду с этим показатели, с помощью которых осуществляется оценка их экономической целесообразности, прежде всего, относятся не к расчетным, а к фактическим, и это дает возможность получения более высокой степени их достоверности.
Обзор литературыНа сегодняшний день определенные проблемы разработки проекта, строительства и эксплуатации быстровозводимых жилых домов, в том числе и модульных, являются актуальны дня нашей страны и зарубежья. В изучении данной проблемы задействованы многочисленные научные, учебные и проектные учреждения Министерства строительства, Министерства обороны, Министерства чрезвычайных ситуация и прочие территориальные и федеральные ведомства.
Огромный вклад в развитие монолитного жилья внесли российские ученые, такие, как Адам Ф. М., Васильев А. И., Жмарин Е. Н., Рыбаков В. А., Шнитковский А. Ф. и многие другие [5, с. 12]. В настоящее время изобилие быстровозводимых конструкций в строительной отрасли нашей страны сдерживается отсутствием методики по их расчету и проектированию.
Как правило, в любой строительной деятельности перед началом возведения здания необходимо четкое проведение расчетов. Впервые методика расчета модульных конструкций в России была предложена Афанасьевым К. Р., который выделил формулы по расчету необходимых параметров модульных конструкций. Впоследствии, данная методика намного изменилась, и сегодня существует множество вариантов расчета инвестиционной привлекательности строительства жилья из модульных конструкций [4, с. 22].
Модульные жилые дома и сущность разработки инвестиционного проекта по их строительствуПод инвестиционным проектом (далее, по тексту, ИП) принято понимать экономически обоснованную целесообразность, сроков проведения и объема работ по осуществлению строительства и финансовых затрат. Сюда также необходимо отнести необходимую проектно-сметную документацию, разработанную согласно законодательству России и утвержденную в установленном порядке действующими нормативами и стандартами (правилами и нормами), а также описание практической деятельности по реализации инвестиционного проекта (в данном контексте необходимо разработать бизнес-план) [5, с. 32].
Выбор инвестиционно-строительного проекта является сложным процессом, который связан с большим количеством рисков. Ошибка при выборе проекта влечет за собой негативные последствия. В условиях нынешней экономической ситуации, обусловленной национальной валюты и платежеспособности населения, перед инвесторами особенно важной является задача проведения анализа и оценки эффективности на всех этапах реализации строительных проектов.
Сокращение сроков сдачи объектов влечет за собой необходимость в разработке самых различных методов возведения зданий и сооружений. Модульное строительство жилых домов - один из таких методов. Сравнительно короткий срок возведения привлекает заказчиков, таким образом, популярность модульного строительства с каждым годом набирает обороты в России. К тому же нынешняя экономическая ситуация подразумевает спрос населения на жилье эконом класса, а быстровозводимые здания требуют намного меньше затрат [2, с. 17].
В России модульное строительство находится на начальном этапе развития. Это сравнительно новая тенденция в строительстве жилых зданий, которая набирает свои обороты, вследствие этого наблюдается рост инвестирования в данный метод возведения объектов. Но также имеет место быть сомнение в комфорте, адаптации к климату и способности данного метода отвечать всем потребностям человека, что озадачивает инвесторов.
Принятие всех инвестиционных решений должно основываться, прежде всего, на оценке эффективности проекта. Неправильный выбор инвестиционно-строительного проекта чреват отрицательными последствиями, как например, потеря денег или банкротство. На сегодняшний день практика показывает, что существующие методики оценки учитывают главным образом финансовые показатели и не учитывают качественные параметры проектов, вследствие чего инвесторы несут убытки [4, с. 29].
Проект должен приносить максимальную прибыль от вложенных инвестиций [1]. Таким образом, появляется необходимость в методике этой оценки, которая даст возможность определять эффективность инвестирования в строительство жилых модульных домов путем выявления ключевых показателей.
Обоснование строительства модульных жилых домовКаждый из нас мечтает построить собственное жилье, быть наедине с природой и уже на пути воплощения данной мечты задумывается о том, как материал для строительства выбрать. Как правило, обыденными материалами для строительства дома считаются бетонные блоки, кирпич, сборные или железобетонные конструкции, кирпич и много другое [3, с. 40].
Но, как показывает практика, оптимальным вариантом строительства малоэтажного жилого дома в настоящее время считается модульный метод, при котором проектируемое здание собирается уже из готовых блок-модулей, подобно конструктору, которые произведены на заводе. Это является прекрасной альтернативой по отношению к капитальному строительству, так как обладает огромными преимуществами.
Раньше модульные конструкции ассоциировались только со строительными бытовками, но это время давно прошло [2, с. 51]. Сегодня из модулей возводят самые различные строения: дома, магазины, школы, которые могут иметь различные дизайнерские решения и к тому же оснащены всеми электрическими системами, водоснабжением и водоотведением. Таким образом, модульные здания абсолютно комфортны при эксплуатации. По всему миру на данный момент создано большое количество компаний по производству модулей для строительства домов [3, с. 44].
Первое упоминание о модульном строительстве жилья приходится на середину двадцатого века. Разработки по быстрому возведению зданий начались в США и быстро распространились в Европе. Модульным конструкциям удалось завоевать и отечественный рынок. Широкое использование этих конструкций началось в нашей стране в 70-е годы. Первые закупки блок-контейнеров, как основы модульных зданий, осуществлялись в Германии, а затем и в Чехословакии для строительства вахтовых поселков при освоении новых месторождений полезных ископаемых [2, с. 59].
В последние годы строительство модульных объектов явно продвинулось вперед и неплохо себя зарекомендовало. Это создает предпосылки к возможному повсеместному распространению технологии модульного домостроения в будущем, в том числе и для малоэтажного жилищного строительства [3, с. 71].
Не смотря на то что модульные дома с давних времен связаны с более низким качеством, это уже далеко не так. На сегодняшний день, благодаря устойчивому методу строительства различные компании по всему миру делают модульные дома более привлекательными, используя превосходную и современную внешнюю отделку, которые имеют открытые пространства и максимально естественный свет в вашем доме.
Чтобы выделиться из конкурентного модульного рынка, строители стремятся максимизировать энергетическую эффективность благодаря многочисленным методам, таким как переработка материалов, использование светодиодного освещения, установка солнечных панелей и использование экологичных материалов (пассивные дома). Жилищная система в таких домах является достаточно гибкой и способна удовлетворить различные потребности простым путем - добавления или вычитания модулей [2, с. 69].
Чтобы ознакомиться и провести анализ ситуации, сложившейся в данном контексте в настоящее время, был проведен опрос населения касаемо модульного жилья. В опросе согласилось принять более 300-х человек и 11 регионов нашей страны, то есть примерно 30 человек на регион. Возраст опрашиваемых колеблется в пределах 28-35 лет, то есть тот момент, когда молодая семья мечтает обзавестись собственным жильем. Им было задано всего 5 вопросов, ответы на которые представлены в виде диаграмм ниже (рис. 1-5) [3, с. 88-90].
Вопрос 1: Слышали ли вы о модульном строительстве жилья:
Вопрос 2: По каким признакам вы бы выбрали себе модульное жилье?
Вопрос 3: Имеются ли перспективы у модульного строительства в нашей стране?
Вопрос 4: Какие качества строительства привлекают вас?
Вопрос 5: Будете ли вы рассматривать модульное строительство в ходе решения личных жилищных проблем?
Рис. 1. Ответы на вопрос: «Интересовались ли вы когда-нибудь модульным строительством»?
Рис. 2. Ответы на вопрос: «По каким признакам вы бы выбрали себе модульное жилье?
Рис. 3. Ответы на вопрос: «Имеются ли перспективы у модульного строительства в нашей стране?»
Рис. 4. Ответы на вопрос: «Какие качества строительства привлекают вас?»
Рис. 5. Ответы на вопрос: «Будете ли вы рассматривать модульное строительство в ходе решения личных жилищных проблем?»
Как показывают данные настоящих диаграмм, более 55% готовы выбрать себе жилье из модульных конструкций несмотря на то, что более 50% опрошенных с ним практически не знаком, но благодаря преимуществам данного вида строительства они готовы выбрать себе такое жилье.
Более привлекательными качествами данного сегмента строительства называются: скорость введения в эксплуатацию (57 %), снижение единовременных затрат (45 %), компактность размещения (30 %). Довольно внушительный процент опрошенных (60 %) готовы рассмотреть модульное строительство для решения своих жилищных проблем, но их может остановить неосведомленность в процессах эксплуатации и последующего ремонта [3, с. 91].
Также следует отметить, что многие респонденты сомневаются в долговечности данного вида строительства. Гарантийный срок службы модульного дома - 50 лет, но это не означает, что по истечении этого срока объект будет не пригоден для дальнейшей эксплуатации.
Ярким примером этого являются панельные дома 60-х и 70-х годов постройки, срок службы которых по установленным нормам от 30 до 50 лет, тем не менее, большое количество таких домов до сих пор сохранилось и функционирует, при условии проведения капитальных ремонтов на данных объектах.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Как было сказано в настоящей работе, посвященной анализу рентабельности строительства модульного жилья, необходимо отметить, что в настоящее время оно является более перспективным, экономически целесообразным (не только для малоимущих слоев населения, но и для состоятельных граждан), так как обладает рядом преимуществ.
Во-первых, невысокие цены, и личное жилье можно приобрести от 300 тысяч рублей (дачный вариант дома) до 1500 тысяч рублей (со всеми удобствами и прочее).
Во-вторых – сроки строительства низкие, и они устраивают каждого, кто задумывается о модульном жилье.
В-третьих, рентабельность данного вида жилья также высока, как и из обычных материалов, что чаще всего используется в современном строительстве.
Таким образом, актуальность настоящей темы очевидна и ее необходимо прорабатывать до практического применения в обществе, так как каждая семья хочет иметь собственное, недорогое и практичное жилье.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ: Адам Ф. М. Совершенствование технологии строительства модульных быстровозводимых малоэтажных зданий. Автореферат на соискание ученой степени кандидата технических наук http://ardexpert.ru. Модульная архитектура будущего. Начало положено.
Абрамов Н. И. Инвестиции в строительстве. М.: Аспект-Пресс, 2018. – 189 с.
Асаул А. Н., Казаков Ю. Н., Быков В. Л., Князев И. П., Ерофеев. Теория и практика использования быстровозводимых зданий. Санкт-Петербург, «Гуманистика», 2014. – 472 с.
Баранов Е. С. Современные виды строительства жилья. М.: ИНФРА-М, 2018. – 300 с.
Васин С. Я. Новые технологии в возведении жилья. М.: ЮНИТИ, 2017. – 209 с.
Заренков В. А., Казаков Ю. Н., Шнитковский А. Ф. Индивидуальные жилые дома. Санкт-Петербург, 1999. – 269 c.