Право собственности на землю

Вопрос. Право собственности на землю

Задача 1. Глава крестьянского хозяйства Реутов ведет на выделенном ему земельном участке разработку щебня и песка. Реутов полагает, что полезные ископаемые в границах его участка принадлежит ему на правах собственника так же, как и часть реки, протекающая по территории его хозяйства.

Объясните, какие права на природные ресурсы имеет крестьянское хозяйство.

Из условий задачи понятно, что земельный участок для разработки щебня и песка выделен Реутову в аренду.

Земля и природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных организаций являются государственной собственностью.

Песок и щебень являются общедоступными природными ресурсами, которые используются человеком для собственных нужд.

Согласно статье 606 ч. 2 ГК РФ по общему правилу плоды, продукция, доходы, полученные от арендованного имущества в соответствии с договором аренды, поступают в собственность арендатора, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, на выделенном земельном участке щебень и песок принадлежит Реутову на правах собственника.

В соответствии со статьей 18 закона «О недрах», когда пользование недрами осуществляется юридическими лицами и гражданами в границах уже имеющихся в их владении земельных участков. В этом случае решения о предоставлении земельного участка не требуется. Чаще всего в такой ситуации нет необходимости в получении лицензии. Лицензия нужна тогда, когда добыча полезных ископаемых ведется свыше норм, установленных ст. 19 закона «О недрах», а также в объемах свыше 50 тыс. куб.м.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе.

Полезные ископаемые, не являющиеся общераспространенными предоставляются в пользование только на основании лицензии. Лицензия удостоверяет право пользования указанным участком (участками) недр (статья 11 закона «О недрах»). Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий. Лицензия удостоверяет право проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, использования отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, использования недр в целях, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, сбора минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов.

Таким образом, на выделенном земельном участке щебень и песок принадлежит Реутову на правах собственника.

Полезными ископаемыми, не являющимися общераспространенными, Реутов имеет право распоряжаться только на основании выданной лицензии.

Задача 2. В редакцию газеты обратился гражданин с вопросом: может ли одинокий пенсионер, имеющий на правах личной собственности дом с приусадебным участком, продать (подарить, завещать, сдать в аренду) часть приусадебного участка? Может ли наследник этой части участка продать (подарить) его?

Подготовьте ответ.

Право собственности включает в себя право владения, пользования, распоряжения вплоть до отчуждения имущества, находящегося у собственника на правах собственности, поэтому никаких принципиальных ограничений не существует.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе своим имуществом: а) владеть, то есть реально им обладать; б) пользоваться, то есть извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено; по общему правилу, именно собственник получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы; в) распоряжаться, то есть определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.

Кроме названных, собственник обладает правами, перечисленными в п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Он может использовать свое имущество в предпринимательских целях и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц.

Единственным условием при продаже (дарении, завещании, сдаче в аренду) части приусадебного участка является необходимость соблюдения условия возможности пользования той частью дома и участка, которые отчуждаются.

Таким образом, если собственник решил продать часть земельного участка, он должен произвести раздел участка, провести кадастровую оценку вновь образованного земельного участка и только после этого его отчуждать.

На основании статьи 1181 ГК РФ при наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Объектами земельных отношений при наследстве являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. В собственности граждан могут находиться земельные участки и их части.

На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется.

Возникшее у наследников право собственности на земельный участок или право пожизненного наследуемого владения подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость.

Если гражданин не оформил право собственности на указанный земельный участок, после его смерти участок, на котором находились соответствующие объекты недвижимости, то согласно ст. 35 ЗК наследники приобретают право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник.

При дарении части приусадебного участка, на основании статьи 574 ГК РФ недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть – помещение (статья 607 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Задача 3 При подготовке к рассмотрению материалов о предоставлении земельных участков для строительства железной дороги выяснилось, что два сельскохозяйственных предприятия, через земли которых должна быть проложена дорога, не дают согласия на изъятие у них земельных участков. В связи с этим управлению дороги было отказано в предоставлении земель и предложено пересмотреть проект строительства дорог. Управление дороги обжаловало это решение.

Какой орган вправе решить этот спор, и в каком порядке? Какое решение может быть принято по существу спора?

На основании статьи 49 ЗК РФ изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, например таких, как:

- размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов;

- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

В соответствии со статьей 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. По данному заявлению обеспечивается выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Орган местного самоуправления информирует о возможном выкупе землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждан и юридических лиц, у которых земельные участки являются их собственностью.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Споры, связанные с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа относятся к компетенции арбитражных судов.

Принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (статья 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (статьи 11, 63 ЗК РФ).

В случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или не достижения соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд, должна быть также возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен в собственность равноценный земельный участок (статья 63 ЗК РФ).

Таким образом, в случае, если нельзя проложить дорогу в другом месте, то необходимо было изъять земельные участки для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа у сельскохозяйственных предприятий.

Если данные земли принадлежат к землям сельскохозяйственного назначения, то тогда земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья должны использоваться только по целевому назначению, и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. Но поскольку в жизни возникают ситуации, когда перевода сельскохозяйственных земель в иные категории избежать нельзя, Земельный кодекс РФ (ст. 79) и Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ст. 7) устанавливают подход к возможности такого перевода в зависимости от качества и ценности угодий.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов и в других случаях.

Таким образом, управление дороги при подготовке к рассмотрению материалов о предоставлении земельных участков для строительства железной дороги, должно было подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления на рассмотрение этого ходатайства (статья 2 ФЗ «О переводе земель или земельных участка из одной категории в другую»).

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (статья 3 пункт 4 ФЗ «О переводе земель или земельных участка из одной категории в другую»). Данный акт может быть обжалован в суд.

В этом случае при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, согласно ст. 58 Земельного кодекса РФ подлежат возмещению потери сельскохозяйственного производства. Они возмещаются в трехмесячный срок после принятия решения о таком переводе лицами, на основании ходатайства которых данное решение было принято. При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством РФ методики.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования Российской Федерации, в другую категорию не допускается (статья 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участка из одной категории в другую»). В этом случае отказ управлению дороги в предоставлении земель является правомерным.

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ в ред. ФЗ от 22.07.2008 № 141-ФЗ.

2. Гражданский кодекс Российской федерации от 30.11.94 № 51-ФЗ, в ред. ФЗ от 04.07.2008 N 118-ФЗ.

3. ФЗ от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», в ред. ФЗ от 13.05.08 № 66-ФЗ.

4. ФЗ от 21.12.04 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в ред. ФЗ от 13.05.08 № 66-ФЗ.

5. Закон «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1, в ред. ФЗ от 26.06.2007 № 118-ФЗ;

6. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Высшее образование, 2007.

7. Павловский И.А. Земельное право: конспект лекций. М.: МИЭМП, 2007.

8. Соловьев А.А. Земельное право: конспект лекций. Изд. А - Приор, 2008.