Всё сдал! - помощь студентам онлайн Всё сдал! - помощь студентам онлайн

Реальная база готовых
студенческих работ

pencil
Узнай стоимость на индивидуальную работу!
icon Цены в 2-3 раза ниже
icon Мы работаем
7 дней в неделю
icon Только проверенные эксперты

Шпаргалка по Экономике недвижимости

Тип Реферат
Предмет Экономика
Просмотров
310
Скачиваний
793
Размер файла
49 б
Поделиться

Шпаргалка по Экономике недвижимости

1. Основные термины и определения. Понятие недвижимости.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Недвиж-ть – зем. уч-ки, уч-ки недр, ограничен. Водн. Объекты, а также объекты, перемещ-е кот. без несоразм-го ущерба их назначению невозможно. Н-р: зд., соор., леса и иные зел насажд-я с многолетн. циклом развития.

Ст-ть Н= Ст зем. уч-ка+Ст улучш-й

Рынок недв. – абстакция сделок с недв-ю, прав и интересов и инф-ии.

Недв. имущ-во – вещи = Недв.

Недв. собств-ть – оформлен. должным образом права на недв. имущ-во.

Сервитут – право огранич. польз-я чужой недв.: - частный; - публичный.

Различия м/у «цена» и «рын. ст-ть»

Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

2. Законодательная база расчетов в экономике недвижимости. Источники информации.

Эк-ка недвиж-ти – наука, кот. Изучает закономерности функционир-я рынка недв., принципы ценообраз-я, процеуру оцнки с-ти объекта, эфф-ть сделок с объектами недв., подходы и методы ведения расчетов.

Источники рыночной инф-ии – те ист-ки, из кот. мы м. получить исх. данные д/вып-я расчетов, и эти ист-ки м. классифиц. на группы:

1) нормативн. ист-ки;

2) источники рын. инф-ии:

- непосредств. уч-ки сделок;

- профессион. уч-ки рынка (банки, страх. компании, риэлторы, девелопер – инвестируют ср-ва в объект, консультанты по рынку недв.);

- органы гос. упр-я;

- СМИ.

* досупность +↓

* надежность -↓

3. Виды цен на рынке недвижимости.

Цена – те конкр. усл-я, о кот. либо договорились, либо предполагают договориться уч-ки сделок.

Цеы на рынке Н. м. классифицировать по 4-м критериям:

1) по числу ране совершен. сделок с объектом Н.:

- цены первичн. рынка;

- цены вторичн. рынка.

2) по субъекту рыночных отношений:

- цены спроса (пок-ли) <;

- цены предл-я (продавцы) >.

3) по стадии инвестицион. цикла:

- сметные цены <;

- рыночн. цены (цены продажи)>.

4) по степени регулируемости:

- регулируемые цены (гос.);

- рыночные цены.

4. Балансовая, рыночная и ликвида-ционная стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Балансовая ст-ть – ст-ть Н. по ПБУ (правила бух. учета), явл-ся справочной величиной, привод. в отчете об оценке, принадл. юр. лицу – не соотв. рыночн. ст-ти.

С, руб.

2. Рыночная ст-ть – наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса, не испыт. никакого давления, облад. достат. вр. д/осущ-я сделки и платеж осущ-ют закон. образом в ден. ср-вах.

3. Ликвидацион. ст-ть – ст-ь ускорен. продажи объекта. СЛИКВ.РЫН.-Скидка. Скидка д.б. назначена д/гарантирован. быстрой продажи объекта на рынке (lim=25%)

5. Инвестиционная, потребительская и налоговая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Инвестицион. ст-ть – ст-ть, кот. явл. суммой рын. ст-ти объекта и величины инвестиций, кот. необх. произвести в объект д/довед-я его до сост-я, отвечающ. треб-ям инвестора.

Индивид-на д/кажд. за счет вел-ны инвестиц. СИНВ.РЫН.+Инв.

2. Потребит. ст-ть (выкупная цена) – сумма рыночн. ст-ти недв. и компенса-ции теряемых продавцом благ в результате продажи объекта.

СПОТР.РЫН.+Компенс.

3. Налоговая ст-ть – ст-ть Н., кот. явл. базой д/исчисления зем. налога или на-лога на имущ-во. База д/налога на им-во: - физ.л. – остат. инвентаризацион. ст-ть – предпр. и орган.; - юр. л. – остат. баланс. ст-ть иму-ва – проектн.-инвент. бюро ПИБ (БТИ).

База д/зем. налога – кадастровая ст-ть (руб./м2 в год).

7. Сметная стоимость недвижимости. Стоимость восстановления и стоимость замещения объекта оценки.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Сметн. ст-ть (цена строит. продук-ции) – ст-ть затрат инвестора, необх. д/ созд. зд./соор. См. ст. опред. по методич. док-ам стр-ва и по Своду правил по опред-ю ст-ти стр-ва в составе предпроектной и проектно-сметной док-ции (84г.).

ССМСМРОБОР,МЕБ,ИНВМОНТПР. РАБ

2. Ст-ть восстан-я и замещения объекта оценки – модификации см. ст-ти, кот. исп-ся в эк. Н.

Ст-ть восстан-я – ст-ть стр-ва точной копии объекта оценки со всеми присущими ему недосатками, эл-ми устаревания и неэфф-ти.

Ст-ть замещения – ст-ть стр-ва похоже-го бъекта на объект оценки без учета эл-ов устаревания и неэфф-ти.

6. Залоговая, инвентаризационная и ка-дастровая стоимости недвижимости.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Залоговая ст-ть – та ст-ть объекта, по кот. он м.б. принят банком в кач-ве предмета ипотеки. СЗАЛ.c[0,75%*СРЫН]

2. Инвентаризац. ст-ть (инвентарная) – ст-ть Н, опред-ая органами гос. инвент-ции по методике, утвержд. Правит-ом России. Не совпад. с баланс. и рыночн.

И.с. опред. на основе укрупнен. пок-ей восстан. ст-ти (УПВС).

ПИБ – тех. паспорт (проектно-инвент. бюро) – СПб.

БТИ – бюро тех. инвент. – Москва.

УТИ – упр-е тех. инвент. – регионы.

Мощн.*СУД., произвести индексацию.

3. Кадастровая ст-ть – ст-ть недв., опред. органами гос. упр-я (зем. коми-тетом). Кад. ст-ть по своей вел-не < рын. ст-ти зем. уч-ков и м. дифф-ся орг-ми субъекта РФ в завис-ти от цен-ности зем. уч-ка. Кад. ст-ть исп-ся д/след. целей: 1) опред-е ставки зем. налога; 2) оценка ст-ти зем. уч-ка при его внесении в уст. капитал создавае-мого акц. общ-ва путем преобраз-я гос. унитарного предпр-я ГУП; 3) расчет гос. аредной ставки за зем. уч-к.

А=СКАД*СтРЕФИНАНС(8,5%год..)

8. Утилизационная и страховая стои-мости, стоимость специализированного имущества.

Ст-ть объекта (рыночн.) – наиболее вероятная цена, по кот. объект м.б. продан на рынк в рын. ценах.

1. Утилизац. ст-ть – ст., кот. м.б. полу-чена при ликвидации объекта за счет распродажи отд. его эл-ов с учетом затрат на эту распродажу.

СУТИЛ=∑СЭЛ.(БЕЗ НДС) – Затраты на прод.

2. Страховая ст-ть – ст. Н, кот. явл. ба-зой д/уплаты страх. взносов. Вносится в договор страх-я объекта.

ССТР.=(0÷100%)СРЫН

3. Ст-ть специализ. имущ-ва – вид ст-ти, кот. исп-ся вместо рын. ст-ти (наиб. вероятн. цена продажи объекта на откр. кокурентн. рынке при усл-ии, что пок-ль и продавец действ. с одинак. степ. интереса) в отношении тех объектов, кот. отсутствуют в рын. обороте.

9. Классификация подходов к оценке недвижимости.

Под подходом к оценке понимается рассмотр-е какого-либо явл-я с т.з. выбран. критерия оценки.

Подходы к оценке (фед. станд. оценки):

1. Сравнительный подход:

- метод рыночных сравнений;

- метод квалиметрии;

- метод аналогий.

2. Затратный подход:

- метод балансовой оценки;

- метод сметного ценообр-я;

- затратный метод;

- метод дисконтир-я сметн. ст-ти;

- метод вычитания (выд-я д/Н в целом)

3. Доходный подход:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконт-я денежн. потока;

- метод ипотечн. инвестиц. анали-за;

- метод остатка.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.


10. Виды экспертиз в экономике недви-жимости.

Перед началом вып-я экон. расчетов необх. получить исх. инф., позволяющ.:

1) опред. состав прав на объект и воз-можн. их обременения, что вып-ся с пом. юридич. экспертизы;

2) опред. степень технич. сост-я объек-та (технич. экспертиза/аттестация):

- степ. износа (%);

- огранич. на подачу инжен. ресур-сов;

- кач-во планир. реш-й и архит. оформл-я;

- транспортн. доступность.

3) опред-ся безопасность объекта дчел-ка и окр. среды (эколог. эксп.)

Первичная экспертиза – юридическая.

11. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом объекта.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1. Принцип предельн. продуктивн-ти:

1) д/кажд. объекта или земельн. уч-ка сущ-ет некий оптимаьн. размер инвес-тиций,ведущий к max ст-ти объекта. До тех пор, пока этот объем инвестиций не достигнут, темп роста рын. ст. объекта соотв. или ало отлич-ся от темпа роста инвестиций. По достиж-ии оптим. объема инвестиций рост рын. ст. при-останавл., а в некот. случ. м. приобрести обр. знак (улучш. стан-ся ухудш-ми);

2) уд. рыночн. ст-ть (н-р, 1 м2) на ма-лых объектах всегда выше, чем на больших, при проч. равн. усл-ях. Т.о. данный принцип отражает из-вестн. эффект масш., проявляющ. в эк-ке.

2. Принцип остаточн. ст-ти земли

3. Принцип изменяющ-ся пропорций

4. Принцип изменения.

13. Принцип наиболее эффективного использования объекта на рынке. Этапы его применения.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

Явл-ся ведущим, соедин. в себе все принципы оценки.

Наиб. эфф-е исп-е объекта (НЭИ) – такое, при кот. из всех вар-ов исп-я объекта, явл-ся: 1) законными; 2) физич. возм-ми; 3) финанс. обеспеч.; 4) экон. оправдан. (рентабельн.) приводит в итоге к max ст-ти зем. уч-ка или всей Н в целом. Опред-е наиб. эфф-го вар-та произв-ся по пок-лю ЧДД:

- сост. схему фин. потока («+» и «-» эл-ты); - эл-ты фин. потока необх. дисконтир-ть путем умнож-я на коэф. α=1/(1+Е)t

Анализ наиб. эфф. исп-я вып. в 2 этапа:

1) опред. НЭИ условно свободного зем. уч-ка. 2) осущ. анализ НЭИ с имеющ. строением/-ями, улучшениями. Кажд. этап начин-ся с метода «мозгового штурма», когда выдвиг-ся как м. > кол-во вар-ов исп-я объекта.Затем на кажд. этапе послед-но отвергаются вар-ты, не соотв. треб-ям законодат-ва,не м.б. реализ. технич. и не позвол. привлечь треб-ый объем финн. ресурсов. По оставш. вар-ам (max4-5) произв. расч. ЧДД. Экономич. оправдан. вар-т:

ЧДД>0 -> max (наиб. эфф.)

12. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.

Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.

1)Принцип спроса и предлож-я: рын. ст-ть отражает соотнош-е спроса и предлож-я в конкретн. секторе и на опред. террит. Если спрос растет – рын. ст. увел. При возраст. предл-я – наоб., уменьш-ся. Принцип спроса и предл-я исп-ся при соглас-ии рез-та оценки, а также учит-ся при анализе экон. ситуа-ции и построении прогноза развития рынка и перспектив функционир-я объекта оценки на нем.

2)Принцип конкуренции: рын. ст. как опред. вид. ст-ти м. сложиться толь-ко при достат-но большом числе объектов и их потреб-ей. В противн. сл. м. говорить о юбом др. виде ст-ти, кроме рыночн. О наличии кокур-ции в каком либо сектре Н. м. судить по активн-ти рынка, кот. измер-ся числом сделок в ед-цу вр. На малоактивн. рынке конкур-я практич. отсутств. (вед. д/сравнит. подхода)

3)Принцип соответствия отраж. завис-ть рын. ст-ти Н. от кач-ва окр. ср. Согл. данному принциу оценщик обязан выявить сущ-щие треб-я, станд., предъявл-е суъектами рынка к Н. оценив. типа, а затем учесть их наличие (отсутствие) у объекта оценки.

4)Принцип замещ-я показ-ет, что ур-нь рын. ст. опред-ся наименьшими из цен сделок с аналог. объектами, зфиксирован. в недавнем прошлом, т.е. ст. объекта на рынке опред. наименьш. ценой, по кот. м.б. приобрет. др. аналог. Н., если т. такая замена не связ. с долгосрочн. дорогостоящ. задержкой. (ведущ. д/затратн. подхода)

5)Принцип ожид-я: Н. имеет ст., т.к. способна удовл-ть потр-ти потенц. собствен., быть и полезной, т.е. чем выше ожидания субъектов рынка по поводу буд. доходов, выгод, кот. способен принести им объект в сложивш. рыночн. усл-ях, тем выше его ст-ть. (вед. д/доходн. подхода)

15. Классификация видов оценки.

Критерий классиф.Вид оценки
1. По ед-це измер-я

1.1. Стоимостн. оценка

1.2. Нестоимостн. оценка

2. По составу оценив-го имущ-ва

2.1. Комплексн. оценка

2.2. Поэлементн. оценка

3. По порядку опрд-я

3.1. От общ. к частн.

3.2. От частн. к общ.

4. По ист-ам использ-ой инф-ии

4.1. Нормативн. оценка

4.2. Рыночн. оценка

5. По степ. унифицир-ти приемов (по степ. охвата)

5.1. Массовая

5.1.1. Групповая оценка

5.2. Индивид-я

5.2.1. Экспресс оценка

6. По виду объекта оценки

6.1. Оценка имущ-ва:

6.1.1. Движимого

6.1.2. Недвиж-го

6.1.3. Немат. акти-вов

6.1.4. Переоценка осн. фондов

6.2. Оценка имущ. прав

6.3. Оценка имущ-х комплексов (предпр)

6.4. Оценка инвес-тиц-х проектов

6.5. Оценка нанесен. ущеба

6.6. Оценка рейтин-гов

14. Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости.

Ценообразущ. ф-ры – различн. рода обстоят-ва, сущ-ным образом влияющ. на пок-ли функционир-я конкр. объекта в сложивш. на дату оценки усл-ях. В завис-ти от рода этих обстоят-в ценообр. ф-ры делятся на:

1) технич. ф-ры: р-ры зем. уч-ка и строений, мат-лы осн. строит. констр. и др. эл-ов зд. и соор., несущ. спос. грунтов, оснащен-ть объекта инжен. сетями, местополож-е Н, ее износ, налич-е источников экологич. загрязн-я и степ. его риска, опасности природн. катаклизмов, особен. климата и соотв-е им конструкт. и планировочн.реш-й зд.

2) фин.-экон. ф-ры: доступность, необх-ть кредитн. ресурсов, условия их исп-я (ст. процента, сроки кредт-я, графики возврата), ур-нь спроса и предл-я на рынке Н, темпы инфляции, налоговый режим, в т.ч. определяющ. косвен. издержки предприним-ей в стр-ве, прод-ть маркет. периода, сложивш-ся ур-нь цен продажи и аренды различн. типов объектов, сост-е альтернат-х рынков, р-р коммунальн. платежей, ст-ть стр-ва аналог-х объктов. Влияние данных ф-ров зачас-тую прямо противоположно. Н-р, пониж-е вел-ны коммун. плат-ей при-ведет к сокращ-ю затрат по сод-ю объектов и сметн. ст-ти при их строит-ве, но одноврем-но вызовет рост цен на рынке Н.

3) соц. ф-ры: образ жизни нас-я, их архит.-планиров-е предпочтения, числ-ть нас-я и ср. ур-нь доходов, ур-нь рожд-ти, приоритеты в удовл-ии потр-тей, людность террит-ии распол-я объекта, престижность ближайш. окруж-я и репутация р-на, усл-я д/миграции, культура и традиции домостр-я и вед-я бизнеса. Н-р, увел-е подвижн-ти насел-я ведет к увел-ю спроса практич. во всех секторах рынка Н. и соотв. способств. росту цен.

4) юрид. ф-ры: общ. хар-р законодат-ва, затраты на регистр-ю права собств-ти, ур-нь полит. рисков, правила зонирования террит-й, имеющ. обреме-нения объекта и возм-ть их отмены или, наоб., устан-я, продолж-ть и ст-ть оформл-я разл. рода разреш-й. Н-р, рост полит. нестаб-ти вдет к уменьш-ю цен на рынке Н.

Влияние многих ценообр-х ф-ров оказ-ет индивид. возд-е на ст-ть Н. В некот. сл. один и тот же ф-р м. оказывать как повыш-щие, так и пониж-е возд-е на ст-ть объектов.

17. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.

М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.

Субъект сделкиСост-е рынка в:
прнастбуд
1Прод-цЗ, СЗ, Д, СД
2Пок-льСД, СД

З – наст/прошл. с т.з. продавца

Д – наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца

С – наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

16. Процедура оценки рыночной стои-мости недвижимости.

Сравнит подход

Задание на оценку предусм.:

1) формир-е цели (цель м. предусм. соверш-е сделки купли-продажи, арен-ды, вклада в уставн. кап. создаваем. предпр., ипотеку объекта в целях обеспеч-я получ-го кредита, застройку зем. уч-ка и т.д.); 2) опред. даты оцен-ки; 3) вид оценив. ст-ти; 4) опред. сос-тав оценив. прав; 5) вып-ть точное опи-сание оценив. имущ-ва (состав, техн. сост-е)

Анализ наиб. эфф. исп-я:

1) условно своб. Н; 2) Н с уже использ. зд. При этом разреш. не ис. какой-либо подход т. в 2-х случ.: 1) если имеется достат. кол-во рын. инф-ии в отнош. объектов аналогов, т.е. исп-е т. срав-нит. подход; 2) отсутствие инф-ии д/прим. какого-либо подхода.

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Согласование результатов

Д.б. т. 1 сумма сделки, разброс ≤30%

М.б. вып-но 2-мя способами:

1) в виде ср-арифметич. в случае, если д/всех примен. методов разброс рез-ов ≤30%; 2) в виде средневзвеен., когда надежн. исп-я разных методов призна-ется различной.

n - % (вес) значимости

18. Доходный подход в оценке недви-жимости. Его суть, достоинства и не-достатки.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

Суть: позв. оценить рын. ст-ть недв. в завис-ти от вел-ны того подхода, кот. объект способен принести собств-ку в сложившихся рыноч. усл-ях.

Год. арендн. плата – руб./год

Позв. превести в руб.

Рын. ст-ть Н: С=ЧОД/ε

ε – норма дисконт (капитализации)

ЧОД – чист. операц. доход (ар. плата)

Достоинства подхода: 1) позв. оценке объектов, основан. на прошл. и сегодн. сост. рынка доп. оценкой, основан. на будущ. сост. рынка; 2) позв. рын. ст-ть объекта опред. в завис. от доходности объекта.

Недостатки: 1) явл. наиб. субъективн. из всех 3-х подходов, т.к. опирается на прогноз будущ. сост. рынка; 2) слож-ности в опред. вел-ны коэф. капитали-зации из-за недостат. объема инф. на рынке.


19. Учет ценности денег во времени.

20. Амортизационная таблица по кре-диту

21. Виды доходов от недвижимости.

М. классифиц. с 2-х т.з.:

1. По уровню:

1) потенц. валовой доход ПВД=PGI – теор. вел-на год. арендн. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рыночн. усл-ях, когда не учит. никакие виды потерь:

- недозагрузки; - неплатежи.

2) действит. (эффект.) валовой доход ДВД=EGI – уменьш. ПВД на потери от неплатежей и недозагрузки.

3) чистый операцион. доход ЧОД=NOI – ДВД, уменьш. на 5 ст. расходов, связан. с сод-ем Н. а) операц. расх. (эксплуатц.) – связ. с экспл. Н, относи-мые на с/ст П, Р и У за искл-ем: - амор-тизац. расх. по объекту (зд. или соор.); - фин. выплат (дивид. акционерам/ уплата % кред.); б) налоги на Н (год-я): зем. налог, налог. на имущ-во; в) затраты на страх-е недв.; г) затраты на упр-е собств.; д) резерв на замещ-е быстроизнаш. эл-ты строения.

4) доход до налогообл-я

5) доход после налогообл-я

2. По периодичности поступления:

1) единоврем. доход (н-р: ∑ от продаж)

2) периодич. доходы (н-р: ∑ от аренды)

22. Виды затрат, связанных с недвижи-мостью

1. По целевому назнач-ю:

1) инвестиц. затраты (д/чего?) – д/развития Н, т.е. улучш. ее св-в: - на реконстр., - на новое стр-во

2) операц. затраты: - текущ. кап. ре-монт объекта; - экспл. расх. по сод-ю объекта

2. В завис-ти от объема оказываем. ус-луг:

1) пост. затраты – не зависят от объема исп-я, степ. исп-я, загрузки: - налоги (зем., на имущ-во); - часть ком. услуг (связь, свет, охрана, канализ., отопле-ние (<10гр.))

2)перемен. затраты – прямопропорц. объему исп-я: - эл./эн. дежурн. исп-я;

- вода.

23. Метод прямой капитализации

Метод прим-я в усл-ях, когда прогноз-ся: 1) условно бесконечн. дохоы от вла-дения Н (ЧОД->беск.); 2) не планир-ся каких-либо инвестиций в объект;

3) предполаг. равномерн-е получение доходов (ЧОД=равномерно)

Метод пр. кап. м.б. применен также в усл-ях, когда предполаг-ся осущ-е еди-новрем. первонач. инвестиций.

Метод пр. кап. м.б. прим. также, если предполаг-ся изм-е доходов в некот. нач-ый период вр. При этом изм-е до-ходов д. носить регул. хар-р: 1) % в год; 2) % за весь нач-ый период вр.;

3) на абсол. вел-ну ежегодно (либо чис-лит., либо знамен. необх. изменить с пом. коэф. коррект-ки) С=ЧОД/ε*kКОР.

kКОР опред. 3-мя разл. спос-ми в завис. от хар-ра прогноза измен-я доходов в будущем.

Условной бесконечн-ю м. считать срок получ-я доходов, кот. примерно в 3-4 раза > по срав-ю с простым сроком окупаем-ти инвестиций в данный объект.

24. Метод дисконтирования денежного потока

Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=constили ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;

4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов

В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД

25. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) ТКР – срок, на кот. б. выдан кредит; 2) ТПРЕДШ – продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) ТРАСЧ – прод-ть расч. периода

1) ТКР>(ТПРЕДШРАСЧ)

t – на ск-ко необх. вернуть из буд. к да-те оценки

2) ТКР=(ТПРЕДШРАСЧ)

3) ТКР<(ТПРЕДШРАСЧ)

М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:

1. Традицион. ИИА:

1) ТКР>(ТПРЕДШРАСЧ);

2) ТКР=(ТПРЕДШРАСЧ);

3) ТКР<(ТПРЕДШРАСЧ)

2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда

- ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я


26. Порядок расчета чистого операци-онного дохода

Наимен. пок-ляПравила расчета
1. ПВД

Сум. контрактной,

рыночной ар. платы

и пр. доходов

1.1. Потери от недозагрузки

% от

(SСОБ +SСВ)*АРЫН

1.2. Прочие дохо-ды

% от суммы

контрактн. и ры-ночн. ар. платы

1.3. Потери от неплатежей% от (п.1 – п.1.1)
2. ДВДп1–п.1.1+п.1.2–п.1.3
2.1. ОР% от ДВД или прям-ым счетом
2.2. Затр. на стр-е% от ДВД
2.3. Затр. на упр-е объектом% от ДВД или прям-ым счетом
2.4. Налоги на Н.Прямым счетом
2.5. Резерв на замещ-е

СЗАМФ3 или

СЗАМЭК.Ж.

3. ЧОДп.2-п.2.1-п.2.2-п.2.3-п.2.4-п.2.5

ЧОД – III ур-нь дохода.

ПВД – теорет. вел-на год. ар. платы, кот. опред. без учета каких-либо потерь и затрат собств-ка. ПВД=АСТ*SАР руб/г.

SАР=SСД.АР.+SЗАН.СОБСТВ.+SСВОБ.

27. Методы оценки реверсии

Rev – прогноз. вел-на продажи объекта в конце расч. периода. Сущ. 3 метода прогнозир-я ст-ти реверсии:

1. Метод экспертн. оценки. Традиция: указать имена и телефоны экспертов.

2. В долях от оцениваем. ст-ти.

Этот способ д. прим-ся при условии контроля невозникн-я абсурдн. ситуа-ции.

Δ, %

3. Метод капитализации постпродаж-ных ЧОД.

28. Коэффициент капитализации (КК)

29. Аналитические методы оценки КК.

30. Экспертные методы оценки КК.


Нет нужной работы в каталоге?

Сделайте индивидуальный заказ на нашем сервисе. Там эксперты помогают с учебой без посредников Разместите задание – сайт бесплатно отправит его исполнителя, и они предложат цены.

Цены ниже, чем в агентствах и у конкурентов

Вы работаете с экспертами напрямую. Поэтому стоимость работ приятно вас удивит

Бесплатные доработки и консультации

Исполнитель внесет нужные правки в работу по вашему требованию без доплат. Корректировки в максимально короткие сроки

Гарантируем возврат

Если работа вас не устроит – мы вернем 100% суммы заказа

Техподдержка 7 дней в неделю

Наши менеджеры всегда на связи и оперативно решат любую проблему

Строгий отбор экспертов

К работе допускаются только проверенные специалисты с высшим образованием. Проверяем диплом на оценки «хорошо» и «отлично»

1 000 +
Новых работ ежедневно
computer

Требуются доработки?
Они включены в стоимость работы

Работы выполняют эксперты в своём деле. Они ценят свою репутацию, поэтому результат выполненной работы гарантирован

avatar
Экономика
Маркетинг
Информатика
icon
113131
рейтинг
icon
2761
работ сдано
icon
1251
отзывов
avatar
Математика
Физика
История
icon
107502
рейтинг
icon
5379
работ сдано
icon
2414
отзывов
avatar
Химия
Экономика
Биология
icon
75673
рейтинг
icon
1881
работ сдано
icon
1192
отзывов
avatar
Высшая математика
Информатика
Геодезия
icon
62710
рейтинг
icon
1046
работ сдано
icon
598
отзывов
Отзывы студентов о нашей работе
49 106 оценок star star star star star
среднее 4.9 из 5
Гжельский Государственный Университет
Юлия Юрьевна выполнила все очень быстро и качественно. Никаких нареканий)
star star star star star
Московский Университет имени С.Ю. Витте
Спасибо исполнителю за работу, как всегда выполнена досрочно, без замечаний, из 100 баллов...
star star star star star
Московский Университет имени С.Ю. Витте
Спасибо исполнителю, сделал быстро, качественно, замечаний нет, оценка отлично!!!
star star star star star

Последние размещённые задания

Ежедневно эксперты готовы работать над 1000 заданиями. Контролируйте процесс написания работы в режиме онлайн

1 минуту назад

6 вариант

Контрольная, Электроника и микропроцессорная техника

Срок сдачи к 6 февр.

3 минуты назад

Решить 4 задачи по направляющим системам

Решение задач, Направляющие системы связи

Срок сдачи к 9 февр.

7 минут назад

Мир чувств в повести Короленко «В дурном обществе»

Другое, Русский язык и литература

Срок сдачи к 28 февр.

10 минут назад

Фармако-терапия

Онлайн-помощь, терапия

Срок сдачи к 6 февр.

10 минут назад

Курсовая

Курсовая, Электрические машины

Срок сдачи к 8 мар.

10 минут назад

Решить одну задачу

Решение задач, Органическая химия

Срок сдачи к 12 февр.

12 минут назад
12 минут назад

Статья

Статья, Математика

Срок сдачи к 28 февр.

12 минут назад

отек вымени у коров

Курсовая, акушерство

Срок сдачи к 13 мар.

12 минут назад

Решить тесты.

Ответы на билеты, основы теории надежности, управление качеством

Срок сдачи к 12 февр.

12 минут назад

Тема: организация работ по ремонту электрооборудования дорожной сто...

Курсовая, МДК, электроника, электротехника

Срок сдачи к 24 февр.

12 минут назад

Билет 15

Контрольная, Металоведение

Срок сдачи к 6 февр.

12 минут назад

Тест по органической химии

Тест дистанционно, Органическая химия

Срок сдачи к 6 февр.

12 минут назад

Расчитать погрешность штангенциркуля

Контрольная, Метрология, стандартизация и сертификация

Срок сдачи к 5 февр.

12 минут назад

От 60 страниц (включая титульный и оглавление...

Курсовая, Программирование C#

Срок сдачи к 12 февр.

12 минут назад

решить задачи

Решение задач, Высшая математика

Срок сдачи к 5 февр.

12 минут назад
planes planes
Закажи индивидуальную работу за 1 минуту!

Размещенные на сайт контрольные, курсовые и иные категории работ (далее — Работы) и их содержимое предназначены исключительно для ознакомления, без целей коммерческого использования. Все права в отношении Работ и их содержимого принадлежат их законным правообладателям. Любое их использование возможно лишь с согласия законных правообладателей. Администрация сайта не несет ответственности за возможный вред и/или убытки, возникшие в связи с использованием Работ и их содержимого.

«Всё сдал!» — безопасный онлайн-сервис с проверенными экспертами

Используя «Свежую базу РГСР», вы принимаете пользовательское соглашение
и политику обработки персональных данных
Сайт работает по московскому времени:

Вход или
регистрация
Регистрация или
Не нашли, что искали?

Заполните форму и узнайте цену на индивидуальную работу!

Файлы (при наличии)

    это быстро и бесплатно