Эссе на тему: "Деятельность добровольного объединения собственников помещений"

На современном этапе развития Российского государства и права происходят активные преобразования, принимается большое количество законодательных актов, возникают новые правовые институты. Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — одна из наиболее важных и одновременно проблемных сфер деятельности. До настоящего времени так и не создано четкого механизма регулирования и финансирования в этой области, не разрешены существующие проблемы. Управление жилищным фондом носит сложный, многоаспектный характер, требует колоссальных знаний, умений и опыта. Вопросы ЖКХ всегда злободневны и актуальны.
Деятельность добровольного объединения собственников помещений в многоквартирном доме исследовали В. Н. Литовкин В. В. Полетаев. Общей характеристике основных форм управления жилищным фондом посвящены работы М. Ю. Тихомирова, С. Б. Нанбы, Ф. В. Цомартовой.
Современный многоквартирный дом является сложным хозяйственным и социальным механизмом, позволяющим удовлетворять потребности проживающих в нем граждан. Потребности людей будут удовлетворены в том случае, если дом будет обеспечиваться ресурсами, необходимыми для жизнеобеспечения (электричество, вода, газ и др.), находиться в надлежащем состоянии, а так же если будет проводиться его благоустройство. Каждая часть общего имущества многоквартирного дома должна служить на благо его жителей.
В статье 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрены три основных способа управления многоквартирным жилым домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
У каждого из указанных способов есть свои достоинства и недостатки. По мнению М. Ю. Тихомирова , наиболее эффективной формой управления является ТСЖ.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме представляется наименее эффективным, несмотря на то, что данный способ и предусматривает самостоятельность в принятии решений. Непосредственное управление в данном случае осуществляется общим собранием собственников или одно лицо, которое наделено от имени всех собственников необходимыми полномочиями. В данном способе управления договоры на оказание различных услуг собственники заключают непосредственно от своего имени, тем самым исключая информированность между собой. Кроме того, важно подчеркнуть, что решение многих вопросов по управлению многоквартирным домом требуют специальных знаний, а у рядовых собственников, как правило, таковых не имеется.
Передача права управления домом управляющей организации предусматривает за собой становление профессиональных и надежных отношений. Данная организация предоставляет полный спектр услуг ЖКХ конкретному домовладению или нескольким домовладениям. Безусловно, профессионализм играют огромную роль, но вместе с тем должно присутствовать воздействие собственников на принятие решений, поскольку только собственники способны оценить, что им по настоящему необходимо для содержания дома и придомовой территории. Синтезируя оба требования: профессионализм в управлении и непосредственное участие собственников многоквартирного дома, необходимо сказать о втором из предоставленных способах управления многоквартирными домами - управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
В данном случае речь пойдет о товариществах собственников жилья (ТСЖ). Правовое регулирование осуществляется Жилищным Кодексом РФ . До 2004 года действовал специальный федеральный закон, регламентирующий деятельность ТСЖ, однако с вступлением в силу ЖК РФ он утратил юридическую силу.
На сегодняшний день ТСЖ выступает одним из видов товарищества собственников недвижимости, объединяющее собственников помещений в многоквартирном доме, нескольких многоквартирных домах или в нескольких жилых домах, в целях совместного управления общим имуществом и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также ведения деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами, несколькими многоквартирными домами, либо несколькими жилыми домами .
Кроме того, ТСЖ может быть создано по основаниям, указанным в ч.2 ст. 136 ЖК РФ.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме ( ч.1 ст. 136 ЖК РФ).
Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Однако оно может решать далеко не все вопросы управления многоквартирным домом. Наряду с ним существует общее собрание собственников помещений этого дома, участие в котором принимают все собственники указанных помещений, независимо от того, являются ли они членами ТСЖ или нет. Собственники помещений в многоквартирных домах, не являющиеся членами созданного в их доме ТСЖ заключают договор о содержании и ремонте общего имущества, и в дальнейшем все правоотношения между ними строятся на основе этого договора.
Наравне с членами ТСЖ, собственники не желающие вступать в данную организацию имеют право:
1) получать информацию о деятельности ТСЖ;
2) предъявлять требования ТСЖ, касательно предоставляемых ими услуг и выполнению работ;
3) знакомиться с документами товарищества.
Важно отметить, что деятельность ТСЖ не подлежит лицензированию, однако требуется государственная регистрация. Ведутся активные споры насчет лицензирования ТСЖ.
Предложение о лицензировании деятельности товариществ было основано на том, что действующее гражданское и жилищное законодательство не учитывает специфику данной некоммерческой организации, происходит смешение различных по своему устройству, целям деятельности структур в одно общее наименование— «исполнители коммунальных услуг», включающее товарищества, жилищные кооперативы, управляющие организации.
Такое смешение происходит в подзаконных актах. Представляется, что нельзя установить одинаковый обязательный перечень работ и услуг для управляющих организаций, осуществляющих управление несколькими многоквартирными жилыми домами, имеющими утвержденный штат работников, и для небольших ТСЖ. Полагаем, что требуется корректировка минимального перечня услуг и работ, установленного постановлением Правительства, дифференциация его в зависимости от избранной формы управления, штата сотрудников, финансового положения, уровня сбора, прямо пропорционального площади жилого многоквартирного дома.
Органами управления в ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Высшим органом управления в ТСЖ является общее собрание членов товарищества. Общее собрание по большей мере занимается организационной деятельностью.
В компетенцию общего собрания членов ТСЖ входит решение таких вопросов, как внесение изменений в устав ТСЖ, либо составление нового устава, принятие решения о реорганизации и ликвидации ТСЖ, избрание членов правления ТСЖ, установления размера обязательных платежей и взносов членов товариществ, а также других вопросов, предусмотренных ст.145 ЖК или иными ФЗ.
Остальные функции, которые не относятся к компетенции общего собрания, выполняет правление ТСЖ.
В рамках повышения эффективности управления жилищным фондом ТСЖ требуется реформирование руководства данным юридическим лицом. Деятельность председателя правления детально не урегулирована законодательно. Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Председатель правления в качестве органа управления не назван.
Согласно ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ «в товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление)». На основе вышесказанного можно сделать вывод, что требуются корректировка жилищного законодательства и приведение в соответствие норм ГК РФ и ЖК РФ.
Определение в качестве единоличного органа управления председателя правления практически обоснованно и необходимо. Общее собрание собственников жилья проводится редко, применяется заочное голосование, а решение текущих вопросов необходимо постоянно. В жилищном законодательстве (ст. 147 ЖК РФ) права и обязанности председателя правления практически не раскрыты, но при этом указано важное правомочие. На практике же председатель правления— фактически единоличный орган управления товариществом.
Анализируя уже почти двадцатипятилетнее существование ТСЖ, его основные тенденции и практику существования можно выделить основные достоинства данного способа управления многоквартирным домом:
а) соблюдение интересов собственников с целями деятельности ТСЖ;
б) возможность собственников участвовать в решении основных вопросов, касающихся управлением многоквартирного дома;
в) внешние отношения собственников с прочими субъектами жилищных отношений.
Все необходимые договоры во исполнение воли собственников, выраженной на общем собрании, заключает ТСЖ как юридическое лицо, а не каждый собственник в отдельности. Все это облегчает внешние отношения собственников помещений в многоквартирном доме со сторонними организациями (подрядными, ресурсоснабжающими, управляющими организациями, органами местной власти);
г) получение выгоды от распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, которая идет на содержание имущества в многоквартирном доме, либо на оплату выполняемых работ или услуг на благо дома;
д) увеличение рыночной стоимости жилья. В домах, где проводится ремонт, поддерживается чистота, содержится обслуживающий персонал, а также проводится благоустройство придомовой территории (парковки, детские площадки) значительно повышается стоимость квартир.
Несмотря на существующие достоинства ТСЖ в управлении многоквартирным домом, имеется ряд недостатков:
1) высокие обязательные платежи и членские взносы собственников, состоящих в ТСЖ;
2) добросовестные собственники-плательщики несут ответственность за неплатежи недобросовестных собственников;
3) необходимость оплаты отдельных сумм для заработной платы председателя правления ТСЖ, бухгалтера и других лиц;
4) неактивность членов ТСЖ в управлении многоквартирным домом.:
Исходя из всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что на сегодняшний день ТСЖ является самой перспективной формой управления жилыми зданиями и имеет ряд преимуществ. Но, несмотря на это, существует ряд проблем развития данного институт. Одна из главных причин этого – отсутствие у населения достаточной информации о данной форме управления жилыми зданиями и сложившиеся негативные стереотипы в отношении системы ЖКХ в целом .
Кроме того, в деятельности ТСЖ имеются проблемы правовой регламентации, о которых было указано в работе, в частности они касаются смешения способов управления многоквартирным домом в подзаконных актах, а также необходимо привести в соответствии в части жилищного и гражданского законодательства, более подробно закрепив статус председателя правления.
Список использованной литературы
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.
Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья // Собрание законодательства РФ. -1996. - № 25. - ст. 2963 ( утратил силу).
Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 15.12.2018) О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru ( Дата обращения 10.06.2020).
Валиев Ш.З. Анализ проблем развития ТСЖ и стимулирование их создания/Ш.З. Валиев, И.Г. Гавриленко, М.А. Суренян // Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. - 2014. - Вып. № 1 (7). - С 88-95.
Литовкин В. Товарищества собственников жилья — важный инструмент реформы ЖКХ /В. Литовкин // Хозяйство и право. - 2012. - № 2. - С. 66-82.
Ответственность в сфере оказания услуг: проблемы правового регулирования и судебной практики : монография / С.Ю. Стародумова, А.Н. Малолетко, О.В. Каурова, С.В. Халудорова, С.Е. Кузахметова, А.Л. Шиловская, Р.Р. Ленковская, Л.Б. Ситдикова, М.А. Волкова, Н.А. Степанова. М. : РУСАЙНС, 2015. - 298 С.
Полетаев В. В. Особенности организационно-правовой формы товарищества собственников жилья /В.В. Полетаев // Сборник научных трудов ВГНА Минфина России. М., 2012. - 188 С.
Тихомиров М. Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства. М., 2014. - 111 С.
Тихомиров Ю. А. Социальная концепция права: новый подход /Ю.А. Тихомиров, С.Б. Нанба, Ф.В. Цомартова // Журнал российского права. 2014. № 8. С. 32-40.