Основные направления совершенствования системы государственного...

Оглавление TOC \o "1-3" \h \z \u Введение PAGEREF _Toc98719498 \h 31 Теоретические аспекты государственного регулирования рынка недвижимости PAGEREF _Toc98719499 \h 51.1 Сущность государственного регулирования рынка недвижимости PAGEREF _Toc98719500 \h 51.2 Функции и методы государственного регулирования рынка недвижимости PAGEREF _Toc98719501 \h 82 Практика организации государственного регулирования рынка жилья в России и мире PAGEREF _Toc98719502 \h 132.1 Система государственного регулирования рынка жилья в России PAGEREF _Toc98719503 \h 132.2 Зарубежный опыт государственного регулирования рынка жилья PAGEREF _Toc98719504 \h 183 Современное состояние системы государственного регулирования недвижимости и направления ее совершенствования PAGEREF _Toc98719505 \h 233.1 Проблемы системы государственного регулирования недвижимости PAGEREF _Toc98719506 \h 233.2 Направления совершенствования системы государственного регулирования рынка недвижимости PAGEREF _Toc98719507 \h 26Заключение PAGEREF _Toc98719508 \h 30Список использованных источников PAGEREF _Toc98719509 \h 31ВведениеОдним из неотъемлемых условий эффективного функционирования экономики в национальном масштабе является высокий уровень развития рынка недвижимости. Наличие развитой сферы недвижимости способствует во многом реализации одного из основных принципов рыночной экономики - индивидуальной обособленности и свободе хозяйственной деятельности экономических агентов, а также созданию благоприятных условий для существования и воспроизводства производительных сил общества.Сравнительно недолгая история становления и развития рынка недвижимости на современном этапе во многом обуславливает его недостаточную изученность и фактическое отсутствие адекватных (эффективных) подходов к его регулированию. Рынок недвижимости начал формироваться и получил наиболее динамичное, отчасти стихийное развитие в переходный период к рыночной экономике. Актуальность исследования также обусловлена несовершенством имеющихся законодательных и институциональных элементов государственного регулирования сферы недвижимости. Так, например, с одной стороны, катастрофически медленно принимаются отдельные законодательные акты, стимулирующие развитие сферы недвижимости, а с другой, государственные жилищные программы при обоснованной постановке целей и задач имеют крайне слабое техническое и нормативное обеспечение, что во многом объясняет отсутствие значимых фактических результатов. В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной политэкономической науке.Целью данной работы является изучение основных направлений совершенствования системы государственного регулирования рынка недвижимости.Для достижения цели были поставлены следующие задачи:1. Освоить теоретические аспекты государственного регулирования рынка недвижимости;2. Рассмотреть практику организации государственного регулирования рынка жилья в России и мире;3. Изучить современное состояние системы государственного регулирования недвижимости и выявить направления ее совершенствования.Объектом работы служит государственное регулирование.Предметом работы являются основные направления совершенствования системы государственного регулирования рынка недвижимости.В ходе написания курсовой работы были использованы следующие методы исследования: критический анализ литературы, сравнение и сопоставление, анализ и синтез, логическое рассуждение.Так же, при написании работы был изучен ряд источников информации, а именно труды Дергачева Г.Б., Храмешина С.Н., Дадаян Д.С., Чаргазия Т.З., Нагорной В.О.Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.1 Теоретические аспекты государственного регулирования рынка недвижимости1.1 Сущность государственного регулирования рынка недвижимостиПолитика государства в области рынка недвижимости определяет совокупность мер контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными структурами, являясь при этом необходимым условием общественного воспроизводства в целях его стабилизации и развития. Объективная возможность государственного регулирования исторически проявляется при достижении определенного уровня экономического развития, концентрации капитала и производства. При нарастании трудностей и проблем, государственное регулирование экономики актуализируется, решая проблемы стимулирования экономического роста, поддержания определенного уровня занятости, обеспечения перспективных сдвигов на региональном и отраслевом уровнях, поддержка экспорта и т. д. Государственное регулирование в общем смысле — это воздействие государства в лице государственных органов на экономические объекты и процессы и участвующих в них лиц с целью придания процессам организованного характера, упорядочения действий экономических субъектов, обеспечения соблюдения законов, отстаивания государственных и общественных интересов. Регулирование рынка недвижимости государством в общем виде может быть охарактеризовано как постановка задач и выбор стратегии развития, прогнозирование, планирование и проектирование, строительство и реконструкция, регистрация, учет и оценка, эксплуатация и налогообложение, контроль и распоряжения. Задачами государственного регулирования рынка является необходимость: – реализовать конституционные права граждан на недвижимое имущество; – установить нормы и условия работы на рынке недвижимости, отвечающие интересам всех участников данного рынка; – обеспечить свободное ценообразование; – создать условия инвестирования в недвижимость; – защитить участников рынка от мошеннических и преступных действий;– оздоровить экологическую среду; – решить жилищные проблемы; – способствовать справедливому налогообложению. Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.При этом государство выполняет ряд функций: идеологическую и законодательную (разрабатывает пути и программы развития отдельных сегментов рынка);инвестиционную, направляя денежные средства в конкурентнрые отрасли строительного производства; функцию продавца, заключающуюся в продаже государственной собственности и жилищных сертификатов; собственника государственных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; регулирующую, разрабатывающую основные стандарты функционирования рынка недвижимости; верховной власти, регулирующей конфликты между субъектами рынка недвижимости через систему судебных органов; гаранта безопасности и устойчивости рынка (регистрация сделок и прав с недвижимостью). Прведем ниже элементы системы государственного регулирования рынка недвижимости: 1) муниципальные и государственные организации и органы; 2) государственные и иные нормативные акты. При этом регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: 1) административный способ – метод непосредственного вмешательства; 2) экономический метод управления, или метод косвенного воздействия. Способ непосредственного вмешательства предполагает: 1) создание законодательной базы: разработка законов, постановлений, инструкций, способные регулировать деятельность рынка недвижимости в регионах; 2) регистрация, лицензирование действий правомочных лиц при совершении сделок с объектами государственной имуниципальной и собственности; 3) разработка требований, предъявляемых качеству выполняемых работ на рынке недвижимого имущества; 4) контролирование выполнения участниками рынка недвижимого имущества действующих на нем норм и правил; 5) выкуп с дальнейшим изменением вида разрешенного использования и права собственности на этот объект недвижимости. Экономические методы управления рынком недвижимости выполняются с помощью: 1) системы налогообложения имущества; 2) реализации государственных целевых программ; 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов; 4) амортизационной политики; 5) дисконтной политики Центрального банка; 6) внешнеэкономической деятельности и пр.На рынке недвижимости государство выступает и как регулятор, и как участник рынка. Взаимодействие государства и бизнеса на рынке недвижимости предполагает наличие множества схем (концессия, франшиза, лизинг, оперативное управление и т. д.), выбор конкретной из которых определяется с учетом особенностей инвестиционного проекта по созданию объектов недвижимости с ориентацией на обоюдную выгоду сторон соглашения.1.2 Функции и методы государственного регулирования рынка недвижимостиГосударство выполняет множество важных функций на рынке недвижимости, среди них функции: – идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации); – инвестора в приоритетные отрасли и сферы материального производства, жилищное строительство и социально-культурную среду; – профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями, и другими объектами недвижимости; – эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества; – регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости; – верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов; – контролера устойчивости и безопасности рынка (посредством регистрации прав и сделок с недвижимостью). Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух основных составляющих: 1) государственные и муниципальные органы и организации; 2) государственные и иные нормативные правовые акты. В организационном плане государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется с помощью следующих групп методов: 1) административные (методы непосредственного вмешательства); 2) экономические (методы косвенного воздействия)-52260530861000Рисунок 1 – Методы государственного регулирования рынка недвижимости Административные методы заключаются в использовании силыгосударственной власти и реализуются посредством следующих приемов:– создание нормативной базы – законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и регионах;– отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;– установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;– контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;– введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;– поддержание правопорядка на рынке недвижимости;– выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.-24892030861000Рисунок 2 – Содержание административных методов регулирования рынка недвижимости Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов и штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например, в России введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охраны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием. Экономические методы регулирования рынка недвижимости обеспечивают воздействие государства путем направленного действия государственных органов на совокупность экономических отношений, выраженных в законах и закономерностях развития экономики. Реализуются данные методы с помощью: – системы налогообложения имущества; – реализации государственных целевых программ; – выпуска и обращения жилищных сертификатов; – амортизационной политики; – дисконтной политики Центрального банка; – внешнеэкономической деятельности и др. -48641030480000Рисунок 3 – Состав основных экономических методов регулирования рынка недвижимостиСпецифика деятельности участников рынка недвижимости позволяет органам государственного регулирования применять различные методы институционального и функционального регулирования. Методы институционального регулирования направлены, прежде всего, на регулирование содержания и функций отдельных конкретных институтов, прежде всего института собственности и направлены на повышение качества управления ими. Институциональное регулирование, направлено, например, на предупреждение банкротств и финансовой несостоятельности субъектов государственного регулирования и на обеспечение стабильности их функционирования на рынке. Такими методами институционального регулирования являются, например, установление требований к размеру собственного капитала субъектов рынка, к структуре активов и пассивов, к требованию и размеру обязательного имущественного страхования и страхования гражданской ответственности. Методы функционального регулирования, в отличие от методов институционального регулирования определяют правила совершения отдельных операций на рынке (т.е. выполнения определенных функций). В большинстве случаев для защиты интересов клиентов в сфере услуг на рынке недвижимости акцент ставится на вопросе порядка и качества обслуживания клиентов профессиональными участники рынка, поэтому методы функционального регулирования преимущественно используются для регулирования рынка. Таким образом, очевидна необходимость принятия стандартов профессиональной деятельности субъектов сферы услуг рынка недвижимости, которые определяют порядок оказания услуг и регламентируют стандарты качества. Методы функционального регулирования сферы услуг на рынке недвижимости, связанные с установлением правил совершения операций на рынке, пересекаются с вопросами профессиональной этики. Именно по вопросам соблюдения этических норм и обычаев делового оборота среди участников рынка интересы профессиональных участников и государственные интересы совпадают, что позволяет использовать функциональное регулирование в качестве метода воздействия для решения текущих вопросов саморегулирования. На федеральном уровне наиболее важные меры регулирования сферы услуг на рынке недвижимости должны быть направлены на установление и поддержание стандартов и правил обслуживания или создания институтов. Данные институты должны быть способны стимулировать создание и поддержание стандартов и правил оказания услуг, мер противодействия иностранным конкурентам и, одновременно, продвижение экспорта услуг. 2 Практика организации государственного регулирования рынка жилья в России и мире2.1 Система государственного регулирования рынка жилья в РоссииПоднимая вопрос о государственном регулировании рынка недвижимости, стоит отметить, что рынок недвижимости в России, как отдельный механизм возник относительно недавно. Законы и правила его во многом складывались стихийно, поэтому и по настоящее время не существует строго определенных критериев его классификации, оценки стоимости или установленного качества товара. Рынок недвижимости необходимо обозначить именно как определенную совокупность механизмов, с помощью которых передается право на собственность и также связанные с ним интересы, устанавливаются цены, и осуществляется зонирование пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования. Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:государственные и муниципальные органы и организации;государственные и иные нормативные акты.В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;косвенным воздействием или экономическими методами управления.Рисунок 4 – Система государственных органов по регулированию рынка недвижимости -114308547100Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:создание нормативной базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;поддержание правопорядка на рынке;выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное экономическое программирование, реализующее многочисленные цели, методы и способы регулирования. В стране в целом управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти, которая разделена на законодательную, исполнительную и судебную, которые считаются независимыми в своей деятельности.Федеральное Собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации РФ) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции. В частности, в компетенцию Московской городской Думы входят следующие правомочия по регулированию имущественных отношений:o установление порядка управления и распоряжения собственностью г. Москвы, в том числе порядка ее отчуждения и оформления прав собственности на территории города;o установление порядка использования и охраны объектов культурного наследия;o введение и отмена налогов на недвижимое имущество, установление порядка их взимания и предоставления льгот по ним;o установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение правовых актов по вопросам, отнесенным к ведению города федерального значения и регулирующим отношения собственности;o установление общего порядка проведения инвестиционной политики при реконструкции, реставрации и строительстве объектов муниципальной и государственной собственности г. Москвы;o установление порядка использования, охраны, контроля за использованием и охраной земли, отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки, предоставления земель в аренду, оформления прав аренды земельных участков;o установление земельных налогов, порядка их взимания и порядка предоставления льгот по ним;o установление штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства; осуществление контроля за соблюдением на территории города законодательства о собственности и земельным отношениям.По Конституции РФ Правительство РФ обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Росимуществу и его территориальным органам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе на Росимущество возложены следующие основные функции и задачи:проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну РФ, а также полномочий по изъятию и учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований;осуществление полномочий собственника имущества должника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;защита имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории РФ и за рубежом;осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.Росимущество в пределах и порядке, определенных федеральными законами, актами Президента РФ и Правительства РФ, осуществляет полномочия собственника в отношении необходимого для обеспечения исполнения функций федеральных органов государственной власти федерального имущества, в том числе переданного федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным Агентству.Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью.Так, в управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке - физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов РФ и муниципалитеты.2.2 Зарубежный опыт государственного регулирования рынка жилья Наиболее интересным представляется опыт государственного регулирования рынка недвижимости таких стран, как Китай, Канада, Индия, Испания, США, Чешская Республика. Таблица 1 – Сравнительная характеристика государственного регулирования рынка недвижимости в разных странахСтранаСубъект регулированияИнструмент регулированияКитайГосударственное управление по земельным ресурсамПродвижение аренды, низкие налоговые и арендные ставкиКанадаМестные органы самоуправленияНалогообложениеИндияRBI (Резервный банк Индии)Регулирование уровня арендной ставкиИспанияГосударственная Арендная Компания, местные управляющие государственные органыСубсидии, отсутствие налогообложения на прирост капиталаСШАФедеральная жилищная администрация, Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита и др.Ипотечное кредитование, система страхования инвестиций в недвижимостьЧешская РеспубликаГосударственное управлениеНалогообложение, арендная ставкаРынок недвижимости Китая значительно расширился в течение последних трех десятилетий и стал основным драйвером экономического роста. Экономика Китая направлена на стимулирование аренды недвижимости. Основным участником планирования и распределения территории в Китае является государство, а субъекты экономики арендуют землю на срок от 40-70 лет. Государство не ставит строгие условия аренды, что обеспечивает полную свободу пользования недвижимости. Единым распорядителем земли выступает Государственное управление по земельным ресурсам. В его функции входят: − совершенствование земельной политики; − разработка генерального плана использования земли; − регистрация земли; − учет земли; − оценка земельных участков. На данный момент положение рынка недвижимости в Китае является гиперконкурентным. В Канаде основным предметом регулирования экономики недвижимости является налогообложение. В целом доходы облагаются налогом на федеральном и на региональном уровне. Во всех провинциях, за исключением Квебека, канадское правительство взимает налоги от лица региональной или территориальной администрации. Как правило (но не всегда), порядок вычисления доходов в провинциях согласуется с федеральными законами. Размеры и порядок налогообложения корректируются ежегодно в соответствии с требованием права. Как правило, лица, не являющиеся гражданами Канады и имеющие доходы от аренды недвижимости в Канаде, подлежат налогообложению в размере 25 % от общего дохода. Эта сумма удерживается арендатором или управляющим недвижимостью. Принято считать, что для лиц, не являющихся гражданами Канады, выплата такого налога является окончательным налоговым обязательством по отношению к Канаде. Тем не менее, в соответствии с 216-й статьей Закона о подоходном налоге, лица, не являющиеся гражданами этой страны и получающие доход от аренды, имеют право выбрать другую схему – оформить декларацию о подоходном налоге. Выбрав такой вариант, лицо, не являющееся гражданином этой страны, облагается налогом на чистую прибыль с аренды в размере, установленном государством. Лица, не являющиеся гражданами этой страны, которые предпочитают действовать по 216-й статье, также обязаны платить добавочный налог в размере 48 % в соответствии со своими обязательствами по выплате федеральных налогов. При этом они не обязаны платить региональные налоги. Налоги на недвижимость взимаются местными органами управления. Размеры налога зависят от города или муниципалитета, в котором расположен объект недвижимости, и от оценочной стоимости этой недвижимости. При оплате налогов налог на недвижимость может быть вычтен из дохода от аренды. В Индии рынка недвижимости функционирует иначе. Рынок аренды недвижимости в исследуемой стране ограничен социалистическими законами, защищающими права арендаторов. Хотя на смену этим законам постепенно приходят новые, больше ориентированные на рынок, но до полной реализации всех возможностей рынка аренды далеко. В тех городах Индии, в которых существуют законы, ограничивающие размер арендных ставок, доходы от аренды ниже. Основным инструментом регулирования рынка недвижимости в Индии является RBI (Резервный банк Индии). Очень привлекательным местом для инвестирования в недвижимость является Испания. Выплата налогов с продажи земли приходится на долю местных управляющих государственных органов, и они делают все возможное для того, чтобы способствовать процессу роста цен путем установления ограничений по предоставлению земли. Покупка недвижимости прочно субсидируется налоговыми льготами с ипотечного процента и отсутствием налогообложения на прирост капитала. В 2005 году, чтобы расширить сферу рентной деятельности и уменьшить количество свободных объектов недвижимости, правительство создало новую общественную организацию, Государственную Арендную Компанию (La Sociedad Publicade Alquiler), занимающуюся арендой и сдачей недвижимой собственности. Под управлением этой компании находятся 1500 объектов недвижимости, из них 1200 частных владений, подлежащих аренде. Компания проводит отбор арендаторов и предлагает недвижимость по цене чуть ниже рыночной. Также предоставляются субсидии для компаний, общественных учреждений и частных лиц, покупающих недвижимость с целью последующей сдачи её внаем. Помимо этого предлагается дополнительная помощь малоимущим арендаторам в возрасте до 35 лет. Безопасность инвестиций на рынке недвижимости США обеспечивается американским федеральным и местным законодательством, эффективной системой правила для компаний, торгующих недвижимостью, и строительных корпораций. Система страхования инвестиций и вложений на рынке недвижимости включает Государственный фонд и другие перестраховочные фонды, предоставляет стимулирующий эффект для увеличения спроса на рынке недвижимости США. Наиболее эффективное средство регулирования рынка недвижимости в США – не законодательная основа, а прецедентное право американской правовой системы, что позволяет эффективно и в краткое время решать проблемы. Следует также отметить, что Комитет по открытому рынку Федеральной резервной система США (ФРС) уполномочен инвестировать средства государственного бюджета в «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Облигации этих ипотечных агентств надежно защищены от возможных кризисов на рынке недвижимости США и по своим инвестиционным качествам схожи с государственными. Граждане Чешской Республики выплачивают налоги практически со всех видов доходов. Если налогоплательщик получил доход только от сдачи недвижимости в аренду, ему предоставляется компенсация только при условии, что его расходы не превышают его доходов. Главной причиной высоких арендных цен в Праге, установившихся в течение последних лет, стал спрос, исходящий от прибывающих в страну эмигрантов. Но в настоящий момент иностранные специалисты, менеджеры высшего и среднего звена, прибывшие в страну десять лет тому назад, по большей части вытесняются не менее квалифицированными чешскими специалистами, которые являются более эффективными и экономически выгодными для международных компаний сотрудниками. Чешский закон в большей степени защищает права арендодателя. Иностранцы, арендующие недвижимость, построенную после 1993 года, и новые арендаторы недвижимости, не находящейся в чьей-либо собственности, действуют в соответствии с условиями свободного рынка. Арендная плата в этом секторе устанавливается в свободном порядке и полностью зависит от договоренности, достигнутой между арендодателем и арендатором. Однако 90 % населения все еще проживает в домах с фиксированным размером арендной платы, размер которой значительно ниже. Существует два вида арендной платы: «фиксированная арендная плата», привязанная к стоимости квадратного метра и зависящая от масштаба города и категории квартиры (всего существует 4 таких категории), и «фактически регулируемая арендная плата», устанавливаемая в соответствии с общими ценами. Разница между двумя категориями аренды, приведенными выше, может быть выражена иначе – свободный рынок дает возможность заключения арендных соглашений с фиксированным сроком действия, а регулируемый рынок – по большей части с неограниченным. 3 Современное состояние системы государственного регулирования недвижимости и направления ее совершенствования3.1 Проблемы системы государственного регулирования недвижимостиВ современной российской системе государственного регулирования недвижимости выделяют следующие недостатки:1. Система рыночной оценки объектов недвижимого имущества, в том числе находящихся в государственной собственности, несовершенна. В условиях инфляции занижение стоимости недвижимости приводит к недополучению рентных платежей и прибыли от её продажи. Сдача в аренду государственного имущества по ценам ниже рыночных порождает коррупцию. Так, например, Президент В.В. Путин высказал несогласие с результатами оценки активов компаний топливно-энергетического комплекса в процессе его приватизации в пользу компании «Роснефтегаз». Не всегда рыночная стоимость земли превышает кадастровую, поскольку последняя оценивается раз в три года и не меняется в зависимости от конъюнктуры рынка, не учитывает ликвидность объекта и пр. Это важно предусматривать в будущем при расчете единого налога на недвижимость в кризисные периоды.2. Утрачивают свою инвестиционную привлекательность объекты незавершенного строительства, не вовлеченные в оборот. Поскольку процессы капительного строительства являются длительными и дорогостоящими, часто для их завершения необходимо привлечение инвестиций. Однако существующие законодательные нормы и большое количество дополнительных условий делают существующий порядок сложным и не привлекательным для инвесторов. С течением времени наблюдается обветшание конструкций, в результате чего рациональнее становятся снос и строительство нового объекта недвижимости при условии возможности закрепления земельного участка за новым правообладателем.3. Несвязанность деятельности различных органов государственной власти, которые осуществляют полномочия государства как собственника недвижимого имущества. Кроме того, слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимого имущества.4. Проводимая органами государственной власти экономическая политика не способствует существенному повышению доходов населения, а также развитию механизмов ипотечного кредитования. Кроме того, существующая система налогообложения сделок с недвижимостью способствует нелегальному обороту наличных денег, что негативно сказывается на криминогенной ситуации. Например, «в случае продажи жилья, находящегося в собственности менее трех лет, но стоящего больше 1 млн руб., продавец обязан заплатить 13 % подоходного налога. Поэтому часто реальная стоимость сделки в договоре купли-продажи намеренно занижается». Таким образом, на рынке недвижимости снижается активность за счет излишней настороженности тех потенциальных покупателей и продавцов, которые не склонны к риску.5. Отсутствует единая российская инфраструктура пространственных данных (РИПД), необходимых для работы организаций и служб, нуждающихся в процессе своего функционирования в такой информации как: координаты границ земельных участков, результаты переписи населения, выборов и др. В настоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) готовит к запуску геоинформационный портал, который будет использоваться в построении единой РИПД. Для его внедрения необходима сложная технологическая инфраструктура,нормативная база (в т.ч. нужен отдельный закон о РИПД), должна быть проведена большая организационная работа, практическая работа непосредственно на местности. Также, используя мировой опыт, необходимо разработать единый специальный формат для различных данных, который смогут использовать все пользователи данной системы.6. Существующая нормативно-правовая база несовершенна. В настоящее время сохраняется:- отставание развития земельного права от развития других отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что часто затрудняет связь в единый объект хозяйствования зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены. Для введения единого налога на недвижимость вместо используемых в настоящее время налогов на землю и на имущество необходимо определить в гражданском законодательстве само понятие единого объекта недвижимости;- длительность сроков регистрации права собственности и предоставления других государственный услуг (например, общий срок регистрации сделок и прав на недвижимое имущество составляет 30 дней, срок получения выписок и справок из Единого государственного реестра прав - 5 дней), в результате чего на рынке недвижимости появляются фирмы, предоставляющие услуги по ускорению государственной регистрации сделок с недвижимостью. Формальный характер ответственности регистрирующих органов за нарушения порождает коррупцию.- большинство ГОСТов и СНИПов устарели, что важно для функционирования первичного рынка недвижимости: большинство строительных норм датируется 80-ми годами прошлого века, причем лишь небольшое их количество было пересмотрено в начале 90-х в связи с приходом зарубежных производителей на российский рынок. В настоящее время чиновники пришли к пониманию необходимости работы по их модернизации, но она проводится недостаточно активно.Как видно из приведенного перечня недостатков, отрицательные процессы характерны для развития цивилизованного рынка недвижимости в РФ. Сложившиеся тенденции в формировании социально ориентированной экономики смешанного типа определяют направления государственного регулирования отдельных отраслевых рынков. Таким образом, такие особенности современной экономики как: качественное усложнение экономических и социальных явлений, управленческих и технологических задач, рост масштабов производства, универсализация инновационных процессов выводят на первый план экономические методы государственного регулирования рынка недвижимости РФ.3.2 Направления совершенствования системы государственного регулирования рынка недвижимостиПовышение эффективности системы государственного регулирования рынка недвижимости возможно путем качественного преобразования всей системы отношений, возникающих по поводу создания, развития и эксплуатации объектов недвижимости. Это возможно только после формирования основных стратегических направлений в стране, на основе которых реализуются все мероприятия и процессы на рынке недвижимости. Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает: разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности; законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка; передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов; законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе — переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника). Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает: создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений; проведение территориального зонирования земель, поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов; обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами; создание экономических условий, стимулирующих объединение земельных долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков; организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель. Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. С этой целью предусматриваются: разработка правил и проведение кадастровой оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по принципу наиболее эффективного их использования; планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;установление общих принципов расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (и прочно связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности. Институциональное обеспечение государственной политики в сфере недвижимости предполагает создание правовой «законодательной вертикали» (т. е. вертикальной структуры законодательной власти) и «исполнительной горизонтали» (т. е. распределение функций по регламентации процессов на рынке недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными исполнителями). Следует законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: публично-правовую — как организаторов этого рынка; частно-правовую — как собственников недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слушаний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Для этого необходимы: совершенствование государственного регулирования и стратегического планирования развития рынка недвижимости; передача функций по распоряжению объектами в одно ведомство, представляющее государство или муниципальное образование как собственника; совершенствование системы государственных и муниципальных служб (учреждений), развивающих инфраструктуру рынка недвижимости; создание на местном уровне муниципальных служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонированию, оценке и налогообложению объектов недвижимости на базе ее рыночной стоимости; отделение от государственных и муниципальных функций развития рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости; передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риелтеров, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям.Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости — поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена: на создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости; создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования; защиту интересов всех участников рынка недвижимости. Государственные органы и профессиональные объединения участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.ЗаключениеПри любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Рынок коммерческих объектов недвижимости имеет в настоящее время перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых структур бизнеса, нуждающихся в помещениях для функционирования: коммерческих (офисных помещениях, гостиницах, гаражах-стоянках, магазинах и торговых комплексах) и промышленных (индустриальных).Следует отметить, в заключении, важным является последовательное и комплексное развитие механизмов государственного регулирования на рынке недвижимости, а также законное и успешное их использование, совместимо с целенаправленной политикой государства. В будущем такой подход приведет к существованию сбалансированной, эффективно работающей системы государственного регулирования рынка недвижимости в Российской Федерации Список использованных источниковБердникова, В.Н. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.Н. Бердникова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 190 c.Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: Учебник и практикум для академического бакалавриата / В.А. Боровкова, В.А. Боровкова, О.Е. Пирогова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 417 c.Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости. В 2 т. Т.1. Общая модель рынка недвижимости и рынок прав аренды: Учебник / В.А. Горемыкин. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 472 c.Грузков И.В. Экономическая теория: учебное пособие / И.В. Грузков, Н.А. Довготько, Ч.Х. Ионов, О.Н. Кусакина. – Ставрополь: СТГАУ, 2015. – 90 с. Гурбанов Д.А. Совершенствование механизма государственного регулирования рынка недвижимости // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: межвузовский сборник научных трудов. - 2019. - №1. - С. 10-14.Дергачев Г.Б., Храмешин С.Н., Дадаян Д.С. Государственное регулирование рынка недвижимости: особенности и проблемы // Экономика и социум: современные модели развития. – 2017. – Том 7. – № 2. – С. 99-109.Дукарт С.А. Экономическая теория. Микроэкономика: учебное пособие / С.А. Дукарт Е.В. Полицинская, В.Г. Лизунков. – 2-е изд. – Томск: ТПУ, 2017. –131 сЛитвинова С.А., Ивасенкова О.В. Государственное регулирование рынка недвижимости в России // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1. Ч. 2Мясников Ю.Н. Актуальные проблемы развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Известия Байкальского государственного университета. - 2018. - №13. - С. 88-96.Чаргазия Т.З., Нагорная В.О. Зарубежный опыт государственного регулирования рынка недвижимости // Проблемы экономики и управления строительством в условиях экологически ориентированного развития. - 2018. - №5. - С. 351-355. Чащина О.А. Факторы влияния государства на региональный рынок недвижимости // Фундаментальные и прикладные исследования в современном мире. 2017. № 17-2. С. 68.Чернышев А.И. Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. - 2017. - №1. - С. 7-11.Щулепникова Е.А. Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости // Экономика и бизнес. - 2017. - №4. - С. 25-30.Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул [и др.]. — 4-е изд., испр. — СПб. : Ин-т проблем экон. возрождения, 2017. — 432 с.