Объемно-планировочные решения при реконструкции

Понятие реконструкции. Социальные и градостроительные задачи реконструкцииРеконструкция – это комплекс строительных работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей. Реконструкция зданий имеет целью повышение или изменение функциональных, конструктивных и эстетических свойств объектов в процессе их службыСоциальные задачи реконструкции заключаются в коренном обновлении застройки и планировочной структуры. Эти задачи предусматривают улучшение и постепенное выравнивание условий жизни и пребывания населения в старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять современным и перспективным требованиям.Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.Характерными и самыми массовыми объектами реконструкции являются жилые здания, прослужившие от 50 до 100 лет и более, которые составляют значительную часть жилого фонда крупных городов страны. Многие из них представляют собой капитальные многоэтажные строения, пригодные по техническому состоянию к дальнейшей продолжительной эксплуатации. Чрезвычайно важны в градостроительном отношении их эстетические и архитектурные качества. Индивидуальный облик старых жилых зданий играет большую, а иногда и главную роль в формировании своеобразия старых городских районов, особенно центральных частей городов. Вместе с тем старые жилые здания в большинстве своем имеют значительный физический и моральный износ. Их реконструкция представляет собой важную архитектурную, градостроительную и сложную техническую задачу.Практика реконструкции общественных зданий пока менее обширна, а главное, менее единообразна. Последнее обстоятельство обусловлено двумя причинами: во-первых, большой номенклатурой весьма отличных друг от друга общественных зданий различного профиля и разных масштабов, а во-вторых, разнообразием функционального назначения зданий. Среди реконструируемых общественных зданий имеются специально построенные для этой цели, а есть приспособленные.Основной объем работ по реконструкции общественных зданий приходится на старые районы города. Большинство из находящихся здесь зданий построено уже давно и подверглось физическому и моральному износу.2. Способы реконструкции зданийК реконструкции зданий и сооружений относится:перепланировка и увеличение высоты помещения,частичная разборка и замена конструкций,усиление конструкций,усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.,пристройка здания,надстройка здания,улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов,капитальное строительство,замена инженерных коммуникаций,реорганизация объекта,проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).ПолнаяКомплексная реконструкция повышает капитальность здания, увеличивает жилую и полезную площадь, а также улучшает благоустройство не только сооружения, но и территорий.МалаяПредусматривает перепланировку внутри помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Для тех зданий, которые имеют маленький физический износ, может подойти такой вид реконструкции.3. Срок службы зданий и сооружений.Срок службы - продолжительность нормальной эксплуатации строительного объекта с предусмотренным техническим обслуживанием и ремонтными работами (включая капитальный ремонт) до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна.Нормальной является эксплуатация строительного объекта в соответствии с условиями, предусмотренными в строительных нормах или задании на проектирование, включая соответствующее техническое обслуживание, капитальный ремонт или реконструкцию.Расчетный срок службы - установленный в строительных нормах или в задании на проектирование период использования строительного объекта по назначению до капитального ремонта и (или) реконструкции с предусмотренным техническим обслуживанием. Расчетный срок службы отсчитывается от начала эксплуатации объекта или возобновления его эксплуатации после капитального ремонта или реконструкции. Расчетные сроки службы проектируемых объектов должен определять генеральный проектировщик по согласованию с заказчиком. Примерные сроки службы зданий и сооружений приведены в табл. 3.1.Таблица 3.1. Срок службы зданий и сооруженийОбъектыПримерный срок службыВременные здания и сооружения (бытовки строительных рабочих и вахтового персонала, временные склады, летние павильоны и т.п.)10 летСооружения, эксплуатируемые в условиях сильноагрессивных сред (сосуды и резервуары, трубопроводы предприятий нефтеперерабатывающей, газовой и химической промышленности, сооружения в условиях морской среды и т.п.)Не менее 25 летЗдания и сооружения массового строительства в обычных условиях эксплуатации (здания жилищно-гражданского и производственного строительства)Не менее 50 летУникальные здания и сооружения (здания основных музеев, хранилищ национальных и культурных ценностей, произведения монументального искусства, стадионы, театры, здания высотой более 75 м, большепролетные сооружения и т.п.)100 лет и болееПродолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова. При назначении сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов - фундаментов и стен. Сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. При соответствующем обосновании сроки службы ограждающих несущих конструкций могут быть приняты отличными от сроков службы сооружения в целом. Срок службы других элементов может быть меньше расчетного срока службы здания. В процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз. В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных. Минимальные сроки службы конструктивных элементов зданий приведены в табл. 3.2.Таблица 3.2. Срок службы элементов зданийЭлементы жилых зданийСрок службы, летФундаментыБетонные, железобетонные (ленточные и свайные), бутовые на цементном растворе100-150Бутовые на известковом растворе50-150Бутовые или бетонные столбчатые50-150Кирпичные30-50Стены и каркасыЖелезобетонные и стальные каркасы150Стены:• из кирпича или керамических пустотелых камней,150несущие толщиной в 2,5 кирпича или самонесущие (при несущем железобетонном или стальном каркасе)• толщиной до 2,5 кирпича125• облегченной кладки100• крупнопанельные150• крупноблочные125• из мелких бетонных и легкобетонных камней100• из монолитного шлако-, керамзитобетона и т.п.100 Элементы жилых зданийСрок службы, летСтыки панелей и блоков полносборных стен10ПерекрытияПо кирпичным, бетонным или железобетонным сводам100-150Сборные ж/б из крупноразмерных панелей (настилов, плит) в зданиях каменных особо капитальных100-150Сборные ж/б из крупноразмерных панелей (настилов, плит) при толщине стен до 2,5 кирпича100-125То же в крупнопанельных зданиях и в зданиях с кирпичными стенами облегченной кладки100Монолитные железобетонные100-150Сборные ж/б из мелко- и среднеразмерных элементов, сборно-монолитные железобетонные100-150По стальным балкам с ж/б заполнением (монолитным или сборным), с заполнением кирпичными сводиками100-150По деревянным балкам, оштукатуренные междуэтажные по стальным балкам с деревянным междубалочным заполнением60То же, под санитарными узлами30То же, чердачные30По деревянным балкам, облегченные, неоштукатуренные20Полы с покрытиямиИз керамической плитки, террацовыми60Цементными30Дощатыми шпунтованными: по перекрытиям по грунту3020Паркетными:дубовыми на рейкахто же на мастикебуковыми на рейкахто же на мастикеберезовыми и осиновыми на рейках то же на мастике402030202515  Элементы жилых зданийСрок службы, летВнутренняя отделкаШтукатурка:• по каменным стенам40• по деревянным стенам и перегородкам30Облицовка:• керамическими плитками30• сухой штукатуркой20Окраска в квартирах:• водными составами4• эмульсионными составами5Окраска лестничных клеток:• водными составами3• эмульсионными составами4Окраска безводными составами (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др.) стен, потолков, столярных изделий, полов, радиаторов, трубопроводов, лестничных ограждений4-6Оклейка стен обоями4-6Наружная отделкаОблицовка:• естественным камнем100-150• керамическими и цементными офактуренными100-150плитками• ковровой плиткой30Терразитовая штукатурка30Штукатурка по кирпичу:• сложным раствором30• известковым раствором20Элементы жилых зданийСрок службы, летОкраска по бетону или штукатурке:• известковыми составами3• силикатными4• полимерными5• кремнийорганическими красками8Масляная окраска по дереву6Окраска кровель масляными составами54. Физический и моральный износ зданийИзнос – это устаревание здания или отдельных его элементов по разным причинам. Существует два типа износа: физический и моральный.Физический износКак правило, этой величиной измеряют естественный износ зданий по мере их старения. Его вызывают такие причины, как воздействие влаги, ветра, экстремальных температур или других природных явлений. Также он может быть результатом вандализма, небрежного отношения, пожара и т. д.Уровень физического износа зависит от того, каков внешний вид здания, состояние ремонта, а также насколько качественно выполнено строительство. Здание, построенное из прочных оригинальных материалов, будет более износоустойчивое, чем выполненное из некачественных материалов.Регулярный ремонт изношенных элементов и замена старых отделочных материалов на более современные помогают снизить уровень износа.Категории физического износаФизический износ может быть двух типов: исправимый и неисправимый.Исправимый физический износКак следует из названия, это тип износа, который можно исправить. С экономической точки зрения ремонт здания не должен быть убыточным – стоимость исправлений должна окупаться на 100 % или более.Для измерения исправимого износа эксперты проводят оценку стоимости всех элементов, требующих ремонта, включая замену окон, покраску поверхностей, герметизацию, ремонт крыши, неисправную проводку, а также ремонт систем отопления и кондиционирования.И если увеличение стоимости здания компенсирует стоимость этих работ, износ считается исправимым.Неисправимый физический износКогда рост цены на недвижимость не покрывает расходы на его ремонт, то его износ считается неисправимым.В свою очередь его делят на два типа:неисправимый износ короткоживущих элементов (с меньшим сроком службы, чем сами улучшения);неисправимый износ долгоживущих элементов (срок жизни которых равен или больше, чем у проведенных улучшений).Например, если фундамент здания неисправен, его ремонт потребует восстановления всей конструкции с нуля. Такие изменения превышают ожидаемое увеличение стоимости недвижимости. Ремонт считается неисправимым.В зависимости от экономической целесообразности ремонта физический износ может быть исправимым и неисправимым.Методы определения физического износаРасчет физического износа зданий – важнейший критерий оценки фактической стоимости объекта. Физический износ измеряют в процентах, и для определения его величины используют разные методы.Метод компенсации затрат. Износ рассчитывают исходя из суммы расходов на ремонт.Метод хронологического возраста. Износ рассчитывают путем деления реального возраста здания на срок его эксплуатации.Метод эффективного возрастаЭкспертный методМетод разбивкиРис.4.1 – Физический износ зданияМоральный износ зданияПредставляет собой потерю стоимости недвижимого имущества, вызванную внешними факторами, повлиять на которые невозможно.Моральный износ здания подразумевает несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам. Чаще всего основными факторами, влияющими на уровень этого типа устаревания, являются:планировка помещений,количество санузлов и особенности водоснабжения,материалы, использованные при строительстве.Если физический износ увеличивается постепенно и напрямую зависит от возраста здания, то моральный может наступить внезапно. Его невозможно предсказать, так как чаще всего он связан с влиянием технологического прогресса.Ликвидировать моральный износ всегда очень затратно – чаще всего его относят к неисправимому типу.Различают две формы морального износа. Первая предполагает снижение стоимости недвижимости в данный момент по сравнению с его ценой во время строительства. Такое может случиться из-за роста производительности или изменения масштаба строительства.Вторая форма морального износа предполагает несоответствие здания любым существующим требованиям: конструктивным, планировочным или санитарно-гигиеническим.Методы определения величины морального износаТехнико-экономический.Социологический. Основан на результате анализа процессов обмена и купли-продажи жилья.5. Классификация реконструируемых зданий по периодам возведенияАрхитектурно-планировочные особенности зданий зависят прежде всего от их первоначального назначения и периода постройки. Поэтому опорные, перспективные здания классифицируются на десять видов.Таблица 5.1Вид зданийОписание и реконструктивные перспективы12Первый вид - малоэтажные дома индивидуальной застройки до 1917 г. и внутриквартальные особнячки, флигелиЗдания этого вида востребованы деловыми кругами, поскольку легко могут быть трансформированы в коттеджи, но чаще - в офисы (при условии удачного расположения на городских территориях). Особое распространение такие здания получили в малых городах РоссииВторой вид - первоначально нежилые и приспособленные после 1918 г. под жилье здания различного назначенияЗдания настолько разнообразны, что рекомендовать некоторые общие приемы их реконструкции невозможно. Наблюдается тенденция их сноса (особенно в городских центрах)Третий вид - казармы, общежития, гостиницы, приспособленные под постоянное жильеПодобные здания имеются в застройке многих фабричных городов России. Возведенные для рабочих, они могут быть переоборудованы под муниципальное жилье, но при этом теряется до 40% жилой площади. Поэтому целесообразно здания этого вида по возможности передавать в аренду под различные учрежденияЧетвертый вид - многоквартирные доходные дома, построенные на рубеже XIX—XX вв.Накоплен значительный опыт реконструкции таких зданий с перепланировкой и разукрупнением квартир. Сегодня эффективней передавать их в пользование экономически обеспеченной прослойке общества для реконструкции по самым высоким современным стандартам качестваПятый вид - здания массового строительства 1920-1930-х гг.В квартирах зачастую не предусмотрены даже ванные и кухни достаточных размеров, поскольку предполагалось, что горожане будут жить коммуной и пользоваться общественными банями, домовыми кухнями и пр. Секционная планировка, заселение - покомнатное. Возможна реконструкция под муниципальное жилье для малообеспеченных гражданШестой вид - здания с улучшенной планировкой, построенные в начале 1930-х гг.В зданиях предусмотрены все виды благоустройства, включая лифты и мусоропроводы. Квартиры в них практически отвечают современным представлениям о комфортном жилье. Изменения в планировке возможны только после смены перекрытий Седьмой вид - здания постройки 1945-1955-х гг.В зданиях много стандартных деталей, включая железобетонные. Построенные в более поздний период, они имеют достаточно высокий резерв долговечности (особенно построенные по индивидуальным проектам). Квартиры в домах седьмого вида достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса (возможно объединение квартир)Восьмой вид - результат первого этапа типового полносборного домостроенияВо всех зданиях предусмотрены малокомнатные квартиры. Кухни ограничены площадью до 6 м2, в одном помещении располагали унитаз и ванное оборудование (совмещенный санузел). Высота помещений уменьшена до 2, 5 м.Чтобы не оборудовать лифт и мусоропровод, этажность зданий ограничена пятью этажами. Возможности перепланировки ограниченыДевятый вид - дома, построенные в середине 1970-х гг.Здания имеют улучшенную планировку квартир (увеличены подсобные помещения, раздельный санитарный узел, расширенная прихожая, встроенные шкафы, лоджии и др.). В многоэтажных домах - лифты и мусоропроводДома девятого и десятого видов достаточно комфортабельны для усредненного потребителя. Возможные ва-рианты реконструкции: объединение квартир на одном этаже или организация двухуровневой квартирыДесятый вид - дома, построенные после 1975 г.Квартиры в домах этого типа достаточно комфортны для муниципального жилья. Реконструктивные меры должны быть ориентированы преимущественно на повышение теплозащитных свойств ограждающих конструкцийЭлитное жилье, строящееся в России для материально обеспеченных людей, начиная с 1990-х годов, не включено в табл. 5.1, поскольку в обозримом будущем оно не будет являться объектом масштабной реконструкции. 6. Реконструкция Дом культуры «ГЭС-2» на Болотной набережной в г.МоскваВ качестве примера реконструкции здания рассмотрим ГЭС-2 в г. Москва. ГЭС-2 на Болотной набережной возвели в 1904–1908 годах по проекту архитектора Василия Башкирова. Изначально электростанция носила название «Трамвайная»: главным ее предназначением было питание контактной сети городского трамвая.Сам Башкиров неоднократно обращался к мотивам неорусского стиля. Его элементы можно заметить в оформлении фасадов электростанции.Но уникальным здание ГЭС-2 сделала стеклянная крыша. Ее выполнили по проекту инженера Николая Сушкина при непосредственном участии Владимира Шухова.В первоначальном виде комплекс сохранялся до конца 1920-х годов. На протяжении всего XX века облик станции подвергался неоднократным изменениям. У ГЭС-2 появлялись различные пристройки, исчезла башенка с часами: ее убрали, чтобы не портила фон кинотеатра «Ударник». В начале войны разобрали узорчатые 62-метровые трубы котельной, чтобы немецкая авиация не могла использовать их в качестве ориентира при налетах на город.Рис.6.1 - Здание ГЭС-2 в 1940-1950-е годыВ 2006 году ГЭС-2 была закрыта из-за износа оборудования. Еще одной причиной стала слишком высокая стоимость производимой энергии. А в 2009-м комплекс бывшей электростанции вошел в список объектов культурного наследия регионального значения.В 2014 году фонд современной культуры V-A-C купил здание и прилегающие территории, а также пригласил международную архитектурную мастерскую Renzo Piano Building Workshop для разработки концепции реконструкции.На первом этапе предстояло очистить площадку от поздних пристроек, не имеющих исторической ценности, - они закрывали весь дворовый фасад. Большие залы были застроены дополнительными перекрытиями. Специалистам пришлось работать над восстановлением исходной планировки, а также модернизировать имеющиеся площади.В здании ГЭС-2 усилили конструкции, так как на них предполагается большая нагрузка. При этом внешний вид несущих металлических ферм, сводов, исторических лестничных маршей и ограждений лестниц был сохранен. Восстановлены два больших открытых зала внутри. В скором времени над зданием вновь возвысилась башенка с часами. Рис.6.2- Процесс реконструкции зданияВ ходе реализации проекта авторы сохранили не только те элементы комплекса, которые входят в предмет охраны памятника и должны быть обязательно отреставрированы, но и другие конструкции и детали, представляющие исторический интерес. Речь идет, например, об оборудовании.В центральном нефе сохранились историческая лестница, соединяющая четыре этажа, и элементы обходного мостика. Конструкции были отреставрированы, так что будущие посетители смогут пользоваться ими.Новый оттенок фасада для обновленного здания был выбран неслучайно. На протяжении века цвет электростанции неоднократно кардинально менялся. Желтым он был только в последние годы. Новый цвет - нейтральный, он появился от того, что у здания не было постоянного исторического цвета.Обновленную ГЭС-2 украсили трубы насыщенного синего цвета. Они являются доминантой проекта. Каждая из четырех труб высотой 74 метра участвует в заборе и фильтрации воздуха.По проекту в комплексе ГЭС-2 после реконструкции размещаются выставочные площади на восемь тысяч квадратных метров, творческие мастерские, мастерские художников (в части здания под башенкой), библиотека, аудитория / концертный зал, образовательные классы, студия звукозаписи, фотолаборатория, ресторан, несколько кафе, магазин и пекарня.Чтобы не перегружать здание, но вместить в него все необходимые, заложенные фондом функции, было принято технически очень сложное, если учитывать близость реки, решение - сделать подземный этаж. Ренцо Пьяно полностью застеклил крыши здания, благодаря чему все пространство внутри наполнено светом и воздухом, а ажурные шуховские конструкции создают необыкновенную игру светотени. Следом за стеклянной кровлей появилась идея солнечных панелей, которые позволяют сэкономить на расходе электроэнергии, особенно в летние месяцы. Рис.6.3 – Интерьер здания в процессе реконструкцииСтеклопакеты были заменены из соображений безопасности и исходя из современных требований: в здании, где будут храниться экспонаты, температура и влажность должны соответствовать определенным нормам. Чтобы исторические конструкции выдержали новый вес стеклянной кровли с солнечными панелями, стальные фермы были отреставрированы и усилены. Они перебирались буквально вручную, а затем соединялись и усиливались по старинной технологии - клепками.Рис.6.4.Интерьер здания после реконструкцииЗдание бывшей ГЭС – поистине уникальный, масштабный и интересный пример реконструкции в России. В современное время становится актуальным давать «второе дыхание» старинным зданиям: заводам, мануфактурам и др., придавая им новое функциональное использование. Безусловно, посетив, например, здание ГЭС-2, любопытным становится узнать историю и «прошлую жизнь» здания, изучить мастерскую работу реставраторов, использованные ими материалы и технологию реконструкции. Не говоря уже о функциональной составляющей, эстетически приятно наблюдать свежее здание, выдержанное во вписывающейся в городскую и окружающую среду цветовой гамме. Рис.6.5. Здание «ГЭС-2» после реконструкции

Список используемой литературы

ГОСТ Р 21.1101-2009. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации.Градостроительный кодекс Российской Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.Юзефович А. Организация, планирование и управление строительным производством : учебное пособие. – М.: Изд-во АСВ, 2013. – 358 с.Гучкин И.С. Техническая эксплуатация и реконструкция зданий : учебное пособие для вузов / Ассоциация строительных вузов. ‒ 2-е изд., перераб. и доп. ‒ М.: Изд-во АСВ, 2013. ‒ 295 с.Дикман Л.Г. Организация, планирование и управление строительным производством. ‒ М.: Высшая школа, 1976. ‒ 424 с.Генератор творчества и идей: как преобразится ГЭС-2: Интернет-ресурс: https://www.mos.ru/news/item/78829073/ Износ зданий. Интернет-ресурс: https://admaer.ru/blog/articles/iznos-zdaniya-opredelenie-primery-i-formuly-rascheta/