Капитальное строительство

Введение

Капитальный ремонт - проведение комплекса строительных работ и организационно - технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей. В данной работе мы хотим акцентировать наше внимание на капитальном ремонте.Цель: выявить характеристики, присущие капитальному ремонтуЗадачи:1. Рассмотреть сущность понятия капитального ремонта2. Предоставить информацию о капитальном ремонте зданий и сооружений3. Рассмотреть характерные черты, присущие капитальному ремонту многоквартирных домов4. Определить ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению расходов на капитальный ремонт5. Выделить источники финансирования капитального ремонта многоквартирных домов6. Определить, кто принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и обеспечивает проведение7. Рассмотреть порядок финансирования капитального ремонтаГлава 1. Сущность понятия капитального ремонтаКапитальный ремонт — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования дома для устранения их физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. про ведение модернизации дома. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный:а) комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.б) выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.Итак, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте:1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях, созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.Различают две основные разновидности капитального ремонта: комплексный и выборочный.Комплексный капитальный ремонт предусматривает одновременное восстановление всех изношенных конструктивных элементов, наружной и внутренней отделки, а также инженерного оборудования. При этом виде ремонта могут производиться внутренняя перепланировка и оборудование здания, обеспечивающие повышение уровня его благоустройства.В ряде случаев нецелесообразно проведение очередного комплексного капитального ремонта здания или сооружения. Например, когда в ближайшие годы:а) намечается снос или перенос зданий или сооружений в связи с предстоящим строительством на занимаемом ими участке другого здания или сооружения, в целях создания или расширения зоны санитарной охраны (защитной зоны), предусмотренных проектом, а также при ожидаемом затоплении подпором проектируемой плотины и др.;б) предусматривается прекращение эксплуатации предприятия, для нужд которого это здание или сооружение построено (окончание запасов полезных ископаемых и др.);в) предполагается реконструкция здания;г) намечается разборка здания вследствие общей ветхости.В этих случаях за счет ассигнований на капитальный ремонт должны осуществляться работы по поддержанию конструкций здания или сооружения в состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию их в течение соответствующего периода (до сноса или реконструкции).Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по улучшению благоустройства. При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем, По завершении комплексного капитального ремонта объект должен полностью соответствовать всем нормативно-техническим требованиям.Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменение планировки жилых зданий с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта жилых домов, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройка, пристройка, встройка дополнительных помещений. Одновременно с этим может осуществляться повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей (кроме магистральных). При этом виде ремонта производится замена изношенных и морально устаревших конструкций, инженерного и санитарно-технического оборудования на современное, более надежное и эффективное, улучшающее эксплуатационные свойства зданий. При этом виде ремонта выполняются мероприятия, улучшающие также архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий.Выборочный капитальный ремонт сводится к ремонту или замене отдельных конструкций, частей зданий и элементов инженерного оборудования.Выборочный капитальный ремонт производится в случаях:а) когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;б) при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий; при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания.Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования.Глава 2. Капитальный ремонт зданий и сооруженийНередко экономически целесообразным является не строительство нового здания, а приведение существующего здания в работоспособный вид (капитальный ремонт строительного объекта) или существенное изменение его технико-экономических показателей (реконструкция).Сюда относятся такие работы, при которых производиться усиление или замена изношенных конструкций строительных объектов более прогрессивными либо экономичными, исключая основные конструкции с наибольшим сроком службы (фундаменты, стены здания, каркасы стен, перекрытия).Такие работы могут включать для фундаментов: частичное перекладывание (до 10%), усиление подвальных стен и фундаментов, восстановление горизонтальной либо вертикальной изоляции, восстановление отмостки, дренажей, замена отдельных бетонных и каменных столбов; для колонн и стен: заделка, шпатлевка трещин, укрепление конструкций, перекладка кирпичных карнизов, парапетов, перемычек, отдельных участков (до 20% от объема кладки), укрепление колонн обоймами, их частичная замена, восстановление наполнителя, утеплителя стен; для перегородок: замена либо восстановление, перепланировка.При проведении ремонта кровли или перекрытий производиться замена ферм перекрытия, частичная замена балок, ригелей, прогонок, полная либо частичная замена элементов покрытия, элементов кровли (более 20%), утепление кровли (в частности, пенобетонном).Возможна замена отдельных конструкций перекрытий, ремонт пола или его основы, утепление полов (в частности пенобетоном). Для внутренних поверхностей стен или перегородок здания -- штукатурные, малярные, облицовочные работы.Для фасадов - замена либо восстановление облицовки (более 10% от площади поверхности), восстановлении поясов, карнизов, очистка фасадов.При работах на инженерных сетях (отопление, канализация, водопровод, электросети, вентиляция) возможна их частичная замена либо полная по более экономичным, прогрессивным технологиям.Для дорог, прилегающей территории проводиться восстановление дренажных, а также водоотводных устройств, усиление крепежных, защитных сооружений земляного полотна, выравнивание цементно-бетонных плит, усиление асфальтобетонного покрытия.Возможен комплексный капитальный ремонт зданий и сооружений, охватывающий строение в целом, либо частичный, включающий отдельные конструкции здания или часть инженерного оборудования.Частичный ремонт производится при невозможности остановки предприятия, в случае экономической нецелесообразности полного ремонта либо при большом износе отдельных элементов, конструкций.При проведении реконструкции или ремонта в первую очередь следует обратить внимание на те конструкции, от которых зависит нормальное функционирование предприятия, а также выполнение технологического процесса, на конструкции, разрушение которых может привести к повреждению других частей строения (канализация, водопровод, ливневки, кровля).При разработке проектно-сметной документации на реконструкцию или капитальный ремонт зданий и сооружений потребуются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; документы на строительный объект (свидетельство о собственности или договор аренды); паспорт БТИ; при необходимости -- решение администрации о сносе зеленых насаждений или строений, указания о сохранности, а также условиях отключения коммуникаций, сооружений;Результаты проведенного обследования зданий и сооружений, обязательного при реконструкции и желательного при капитальном ремонте.По окончании разработки проектно-сметной документации заказчик получит полный комплект документов, необходимых для производства ремонтно-строительных работ, согласованных, утвержденных в соответствующих органах.Глава 3. Капитальный ремонт многоквартирных домов3.1. Ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению расходов на капитальный ремонтСогласно Жилищному кодексу Российской Федерации, ответственность за состояние многоквартирных домов лежит на собственниках жилых и нежилых помещений в таких домах: собственники помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества в многоквартирном доме (статьи 30 и 158 ЖК РФ);плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 156 ЖК РФ);плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества (ст. 154 ЖК РФ);обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме (ст. 158 ЖК РФ).Таким образом, если исходить из Жилищного кодекса, ответственность, обязанность и финансовое бремя по капитальному ремонту многоквартирного дома лежат на собственниках помещений в этом доме. При этом органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами (ст.165 ЖК РФ).Принято считать, что положения Жилищного кодекса вступают в противоречие с законом о приватизации, статья 16 которого установила, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Между тем, эта статья закона о приватизации относится только к случаю, когда на момент приватизации жилого помещения многоквартирный дом требовал капитального ремонта, поэтому обязанность производить капитальный ремонт возникает только в отношении того конкретного наймодателя, который приватизировал помещение в таком доме. Таким образом, строго следуя букве закона, при приватизации жилого помещения орган местного самоуправления (или другой собственник приватизируемого жилого помещения) должен был определить, нуждается ли в данный момент многоквартирный дом, в котором находится данная конкретная квартира, в капитальном ремонте, а затем зафиксировать в договоре приватизации факт возникновения или отсутствия обязательств по проведению капитального ремонта, причем в доле, относящейся к данной конкретной квартире. В первые годы приватизации значительная часть многоквартирных домов еще не нуждалась в капитальном ремонте, поэтому и обязательства бывшего наймодателя перед существенной частью новых собственников не должны были возникать. Но никакого указания на обязательства по капитальному ремонту (или их отсутствие) в договорах приватизации не делалось, а процесс приватизации в России растянулся на долгие годы, за которые чуть ли не каждый многоквартирный дом стал нуждаться в ремонте. Все это привело к расширительной трактовке статьи 16 закона о приватизации как обязанности органа местного самоуправления отремонтировать все многоквартирные дома на территории муниципального образования.Изменение отношения как населения, так и представителей органов власти и органов местного самоуправления к вопросу ответственности за проведение капитального ремонта многоквартирных домов весьма актуальная и непростая задача. Новый подход, установленный Жилищным кодексом, заключается в том, что все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут ответственность за обеспечение его надлежащего состояния и участвуют в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Органы местного самоуправления:участвуют в финансировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям в данном доме (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности);исполняют обязанность по проведению (финансированию) капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к помещению, ранее находившемуся в муниципальной собственности, если возникновение этой обязанности в отношении бывшего наймодателя установлено (договором о приватизации или решением суда);проводят (финансируют) капитальный ремонт помещений и другого недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности;Предоставление средств местных бюджетов на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, которое не связано с выполнением органами местного самоуправления перечисленных выше обязанностей, является оказанием бюджетной помощи и должно осуществляться в рамках специальных муниципальных программ. Согласно законодательству, бюджетные средства должны предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом (статья 165 ЖК РФ, статья 78 Бюджетного кодекса РФ)3.2 Источники финансирования капитального ремонта многоквартирных домовФинансовые ресурсы, которые могут быть использованы собственниками помещений для капитального ремонта/модернизации общего имущества в многоквартирном доме, включают:средства, ежемесячно вносимые собственниками помещений в составе платы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (в размере установленной общим собранием платы на капитальный ремонт);целевые взносы собственников помещений для выполнения какого-то конкретного ремонта.Поскольку на протяжении почти двух десятков лет в капитальный ремонт, а тем более в модернизацию многоквартирных домов не вкладывались практически никакие средства (муниципалитеты не делали это потому, что не было денег на эти цели в местных бюджетах, а собственники помещений – потому, что не считали это своей обязанностью) проблема капитального ремонта многоквартирных домов достигла уровня, при котором возложить ее решение целиком на собственников помещений в настоящее время не возможно ни с политической, ни с социальной точки зрения. Поэтому еще одним финансовым источником для проведения капитального ремонта остаются бюджетные средства, которые должны предоставляться в рамках различных целевых программ с использованием новых механизмов их расходования.В чем же заключаются эти новые подходы к использованию бюджетных средств для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов? В обобщенном виде это можно сформулировать следующим образом:1) органы местного самоуправления не должны подменять собой собственников помещений в принятии решений о проведения капитального ремонта, напротив, механизм предоставления бюджетных средств должен стимулировать собственников жилья на принятие самостоятельные решения о проведении ремонта;2) бюджетные средства должны предоставляться только на условии софинансирования расходов на капитальный ремонт со стороны собственников помещений;3) бюджетные средства должны предоставляться на основе заявительного порядка (заявитель – товарищество собственников жилья или управляющая домом организация должны действовать в соответствии с решением общего собрания в рамках предоставленных полномочий);4) предоставление бюджетных средств должно стимулировать не просто капитальный ремонт, а модернизацию, направленную на ресурсосбережение в многоквартирных домах;5) в случае ограниченности бюджетных средств их предоставление должно осуществляться на конкурентной основе с использованием заранее объявленных критериев отбора получателей бюджетной помощи.Первым шагом к разработке и использованию нового механизма предоставления бюджетных средств на проведение капитального ремонта можно считать принятие Федерального закона № 185-ФЗ и создание государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд), призванного оказать финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям, которые затем в рамках адресных муниципальных (и региональных) программ могут предоставлять субсидии на проведение капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья (и другим объединениям собственников помещений в многоквартирных домах) и выбранным собственниками управляющим организациям.Необходимо подчеркнуть, что за счет средств Фонда, обязательного долевого финансирования из бюджетов субъектов Российской Федерации (и/или муниципальных образований) полностью решить проблему не удастся, поэтому, как показывает опыт других стран с переходной экономикой, необходимо обеспечить привлечение к финансированию капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов четвертый финансовый источник – кредиты коммерческих банков.Проблемы привлечения кредитных ресурсов для ремонтов и модернизации многоквартирных домов заключаются в следующем:у товарищества собственников жилья нет своего имущества, которое можно было бы использовать в качестве гарантии возврата кредита, а собственники квартир не хотят закладывать свои квартиры в обеспечение кредита товарищества или давать поручительства за других собственников помещений, поэтому необходимы меры, обеспечивающие доступность кредитов для собственников квартир (через ТСЖ или управляющие организации) и снижающие риски банков.товарищество собственников жилья с точки зрения банков не является надежным заемщиком, так как, согласно российскому законодательству, оно может (и должно) быть ликвидировано, если в результате выхода из товарищества части собственников помещений количество голосов, принадлежащих членам товарищества, становится менее пятидесяти процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации в глазах банков в этом смысле имеют определенные преимущества, хотя способ управления многоквартирным домом решением общего собрания собственников помещений может быть изменен в любое время, а договор управления, заключенный с управляющей организацией, может быть расторгнут (или не продлен на новый срок);кредит – это дорогие деньги, поэтому необходимы меры, удешевляющие кредиты для собственников жилья, чтобы повысить их привлекательность в сравнении с длительным накоплением средств на крупные ремонты.Если оставить в стороне несовершенство российского законодательства о товариществах собственников жилья, то решающими факторами для привлечения кредитных ресурсов в сферу капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов являются, с одной стороны, обеспечение более дешевых кредитов для собственников жилья и их товариществ (например, через субсидирование процентных ставок) и, с другой стороны, снижение рисков коммерческих банков (например, путем предоставления гарантий по кредитам товариществ собственников жилья и управляющих организаций). И тот, и другой механизм обеспечения доступности кредитных средств для товариществ собственников жилья во многом создается государством. В России пока о необходимость разработки подобных мер поддержки только обсуждается.3.3. Принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и обеспечение проведенияСогласно Жилищному кодексу:принятие решения о ремонте общего имущества, реконструкции многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ) вне зависимости от способа управления данным домом;решение о ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статья 46 ЖК РФ);решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений (статья 158 ЖК РФ).Реализация принятого собственниками решения о проведении капитального ремонта является задачей лица/лиц или организации, управляющей многоквартирным домом.В связи с тем, что процесс реального вовлечения собственников жилья в управление общим имуществом в многоквартирном доме фактически только начался, до последнего времени ситуация с проведением капитального ремонта складывалась следующим образом:решение о капитальном ремонте продолжали принимать органы местного самоуправления по предложениям, главным образом, муниципальных управляющих организаций, утверждая титульные списки многоквартирных домов для капитального ремонта (исходя из технического состояния домов и возможностей местного бюджета);размер платы за капитальный ремонт или вообще не устанавливался (потому согласно ЖК РФ, ее должны установить сами собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, а эти собрания не проводятся), или устанавливался решением органов местного самоуправления как некий усредненный «общегородской тариф». В первом случае все расходы по капитальному ремонту целиком ложились на местный бюджет. Во втором случае деньги собственников разных домов через единый расчетно-кассовый центр собирались в некий «городской фонд», из которого осуществлялось финансирование капитального ремонта домов согласно утвержденному титульному списку, то есть собственники оплачивали ремонт чужого имущества. Если средства собственников попадают на счета управляющих организаций и не расходуются в течение года (потому что ремонт не планировался), они становятся прибылью этих организаций;подрядные организации для выполнения работ по капитальному ремонту выбирались уполномоченной администрацией города структурой, что не способствовало развитию рынка жилищных услуг, а собственники не могли контролировать ни объем, ни качество работ.Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определил ключевые моменты нового порядка предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, соответствующий нормам Жилищного кодекса:решение об участии в муниципальной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (общим собранием членов товарищества собственников жилья), которое также утверждает смету расходов на капитальный ремонт;общее собрание собственников помещений (общее собрание членов товарищества собственников жилья) принимает решение о долевом финансировании капитального ремонта за счет средств собственников помещений (средств товарищества собственников жилья) – не менее 5 % от предоставляемых средств;получателями бюджетных средств являются товарищества собственников жилья (жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы) и управляющие организации, выбранные собственниками помещений, которые затем самостоятельно привлекают подрядные организации для проведения капитального ремонта.Реализация Федерального закона № 185-ФЗ может реально содействовать запуску нового механизма финансирования капитального ремонта, при котором активная роль в организации капитального ремонта будет принадлежать собственникам помещений и уполномоченным ими организациям, а прямое вложение бюджетных средств уступит место мерам поддержки собственников жилья.3.4. Порядок финансирования капитального ремонтаДля составления программы ремонтов многоквартирного дома, рассчитанной на несколько лет, существенное значение имеет не только учет необходимости и важности отдельных видов ремонтов, но и принятие финансовых решений на основе оценки экономической эффективности инвестируемых средств (по принципу окупаемости затрат, например, за счет экономии средств на текущее обслуживание многоквартирного дома и устранение аварийных ситуаций, а также за счет снижения потребления коммунальных ресурсов) и эффективности способов финансирования ремонтов.Организация, управляющая многоквартирным домом, должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически оправданный порядок (механизм) финансирования программы ремонтов или каждого из ее отдельных мероприятий. К механизмам финансирования, которые могут быть выбраны собственниками, относятся следующие.1. Накопление средств, вносимых ежемесячно собственниками помещений в качестве платы на капитальный ремонт до тех пор, пока сумма накопленных средств не будет достаточной для его финансирования. Длительность накопления средств зависит от требуемой суммы и финансовых возможностей собственников в отношении размеров ежемесячных платежей.2. Установление целевого сбора для проведения ремонта. Этот способ может использоваться в сочетании с накоплением средств за счет ежемесячных взносов/платежей.3. Взятие кредита в банке для выполнения капитального ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за капитальный ремонт. Необходимо отметить, что для получения кредита обычно заявитель должен располагать собственными средствами в размере 10-30 % стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно накоплены или собраны путем целевого сбора.4. Сочетание накопления средств с кредитом и, если возможно, с получением средств из других источников (например, бюджетных средств поддержки собственников жилья).Использование для финансирования капитального ремонта средств собственников помещений (ежемесячной платы и разовых целевых сборов) не обременяет финансирование ремонтов дополнительными затратами (например, выплатой процентов по кредиту). Но накопление средств собственников в фонде ремонта (на банковском счете товарищества собственников жилья) может быть экономически оправдано, скорее, для выполнения текущих ремонтов и поэтапного (в течение ряда лет) проведения средних по размерам финансирования работ по капитальному ремонту. То есть процесс обновления дома займет длительное время, в течение которого собственники почти постоянно будут жить в условиях строительной площадки. Провести же единовременно комплексный капитальный ремонт только за счет собственных накоплений собственники вряд ли сумеют – либо копить придется слишком долго, либо ежемесячные взносы будут очень большими. Длительное накопление средств на проведение крупного ремонта/модернизации приводит к их «замораживанию» и обесцениванию за счет инфляции, а также увеличению расходов на ремонт за счет опережающего инфляцию роста цен на строительно-ремонтные работы. Решение о долгосрочных сбережениях имеет значительные риски, связанные как с оценкой изменения уровня инфляции, так и политики банков в области изменения процентных ставок по сберегательным вкладам. Необходимо принимать во внимание также и то, что в период накопления средств на капитальный ремонт дом будет продолжать ветшать, затраты на его текущее техническое обслуживание и устранение аварий будут увеличиваться из-за возрастающего износа инженерных коммуникаций и оборудования, а собственники будут продолжать жить в плохих условиях.Необходимо отметить, что способ накопления средств на капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, поскольку в соответствии с законодательством, товарищество по решению общего собрания его членов может создать фонд будущих ремонтов, а средства, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты, не облагаются налогом на прибыль.Способ накопления средств может использоваться очень ограниченно, если в многоквартирном доме не создано товарищество, а для управления им выбрана управляющая организация, поскольку плата по договору управления – это возмещение расходов на содержание и ремонт дома, понесенных управляющей организацией, а средства, поступившие на счет управляющей организации и не израсходованные на конец финансового года, будут считаться прибылью управляющей организации и облагаться налогом. Поэтому «накопление» может заключаться только в аккумулировании платы на ремонт, вносимой авансом в течение нескольких месяцев до начала ремонта, запланированного в текущем году.Возможность обеспечения финансирования крупных ремонтов за счет целевых сборов целиком зависит от финансовых возможностей и желания собственников принять такое решение. Зарубежные специалисты по управлению жильем считают, что, прежде чем начинать обсуждать с отдельными собственниками такой способ финансирования ремонтов, рекомендуется оценить доходы собственников, определить структуру домашних хозяйств в доме по размерам доходов, рассчитать затраты на ремонт для отдельных собственников (пропорционально их доле в праве общей долевой собственности) и оценить их приемлемость для отдельных доходных групп домашних хозяйств.

Заключение

В данной работе, мы выявили характеристики, присущие капитальному ремонту. Рассмотрели сущность понятия капитального ремонта, предоставили информацию о капитальном ремонте зданий и сооружений, рассмотрели характерные черты, присущие капитальному ремонту многоквартирных домов, определили ответственность за проведение капитального ремонта и обязанность по несению расходов на капитальный ремонт, выделили источники финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, определили, кто принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и обеспечивает проведение, рассмотрели порядок финансирования капитального ремонта, Что касается работ капитального ремонта, то комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.Любое здание или помещение, которое используется людьми как место для жилья и работы, является объектом усиленной эксплуатации, а значит и быстрой изнашиваемости. Предотвращение и своевременное устранение этих, а также многих других проблем входит в понятие капитального ремонта здания.Капитальный ремонт проводится довольно редко и направляется на глобальное устранение каких-то недостатков. Частота капитального ремонта оговаривается строительными нормами и правилами— это позволяет постоянно поддерживать объект в отличном состоянии.Эффективность капитального ремонта должна определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а социальные результаты - в улучшении бытоустройства и жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

Список литературы

Капитальный ремонт. Понятие. Перечень и виды работ // URL: https://logos-pravo.ru/articles/kapitalnyy-remont-ponyatie-perechen-i-vidy-rabot (дата обращения: 29.03.2022).Капитальный ремонт в строительстве // URL: https://cwetochki.ru/ref-referat-kapitalnyi-remont-v-stroitelstve.html (дата обращения: 29.03.2022).Капитальный ремонт в строительстве // URL: https://skachatvs.com/2000190158/referat-kapitalnyy-remont-v-stroitelstve (дата обращения: 29.03.2022).Капитальный ремонт организация // URL: https://kotelservice.ru/kapital-nyy-remont-organizatsiya-referat/ (дата обращения: 29.03.2022).Ремонты зданий и сооружений при их нормальной эксплуатации // URL: http://bukvasha.ru/referat/335176 (дата обращения: 29.03.2022).