Эссе на тему: "Договор купли-продажи"

Актуальные вопросы заключения, исполнения и расторжения договора поставки, договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи акций и долей участия Актуальные вопросы заключения, исполнения и расторжения договора поставкиАктуальные вопросы заключения, исполнения и расторжения договора поставкиПо договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ).Договор поставки товара характеризуется такими свойствами, как взаимность, консенсуальность, возмездность, и подчиняется общим правилам сделок купли-продажи. Конкретно этот вид контрактов регулируется §3 гл.30 ГК РФ, но многие условия, касающиеся поставок – количество товара, его качественные характеристики, ассортимент, комплектация, упаковка и тара, цена, сроки и порядок оплаты – определяются в соответствии с общими положениями купли-продажи (в частности, ст.465, 469, 467, 478, 481, 485, 486 и др. Гражданского кодекса РФ). В качестве сторон договора поставки товаров выступают, как уже было отмечено выше, покупатель и продавец (или поставщик). Заключать такой контракт в качестве продавца могут граждане в статусе ИП и различные юридические лица (коммерческие и некоммерческие компании), а покупателями тоже могут быть либо организации, либо граждане, занятые предпринимательской деятельностью. Однако предпринимательская деятельность – необязательное условие для покупателя, желающего заключить договор на поставку: главное для него – намерение приобрести продукцию. Договор поставки товаров наилучшим образом подходит для регулирования правовых и финансовых отношений между такими рыночными субъектами, как:Изготовители товаров и поставщики материалов, сырья, запасных частей, без которых невозможно производство данной продукции. Производители товаров и фирмы, занимающиеся оптовой торговлей данным видом изделий. Для этих отношений основную роль играют стабильность и долгосрочность (налаженные каналы поставок и сбыта важны для бизнеса обеих сторон), и их правовое регулирование больше ориентировано на поддержание прочных и длительных договорных связей между продавцом и покупателем, чем на увеличение числа разовых сделок. Договор на поставку товаров может быть заключен в пользу третьего лица, которым является получатель продукции. Он может упоминаться в договоре и иметь определенные права и обязательства в связи с этим, хотя третьей стороной в сделке по купле-продаже получатель не выступает.Основная часть договора – это условия сделки, которые согласны соблюдать обе стороны. Условия могут быть обычными и существенными (в зависимости от уровня их важности). Существенные условия сделки обязательно должны присутствовать в договоре, чтобы обеспечить ему юридическую силу: лишь при установлении консенсуса по этим пунктам между обеими сторонами контракт считается заключенным. Существенные условия сделки – это предмет договора и срок поставки товаров. Предмет контракта поставки должен быть описан так, чтобы из документа было ясно количество продукции и ее номенклатура (п.3 ст.455 ГК РФ), тогда он может считаться установленным. Если в договоре купли-продажи в качестве предмета выступают и вещи (товары), и имущественные права на них, то предмет договора поставки касается только товаров, причем они должны предназначаться не для частного, бытового или семейного потребления (как, например, покупка мебели, отделочных материалов, автомобилей, оргтехники), а для использования в целях бизнеса (например, монтаж, последующая продажа, промышленная переработка и т. д.). Розничная торговля отличается от поставки целью, ради которой покупатель приобретает товар.Согласно указанию Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, сделки, в которых продукция закупается у предпринимателей, сбывающих товар в розницу, подпадают под §2 гл.30 ГК РФ, регламентирующий розничную торговлю. Продажа и приобретение недвижимых объектов подчиняется нормам, зафиксированным в §7 гл.30 ГК РФ, и тоже не может являться предметом договоров поставки. Иными словами, поставлять можно только товар, который продавец изготавливает сам либо закупает у других производителей. Срок проведения поставки товара, отражаемый в договоре, – это время, за которое поставщик обязался выдать продукцию покупателю. Этот срок является частью всего срока действия договора и обозначается либо конкретной датой, либо отрезком времени (10 дней после перечисления оплаты, осуществление поставки до окончания навигации и т. д.). Обычно договора на поставку товаров касаются не разовых торговых сделок по передаче продукции, а постоянного и регулярного снабжения этими изделиями того или иного заказчика. В данном случае весь объем товаров делят на несколько отдельных партий, а затем стороны переходят к согласованию периодов их поставки, которые могут быть квартальными, месячными, декадными или какими-либо еще. Помимо периодов, в договоре может быть прописан график снабжения: часовой, суточный, еженедельный и т. п. Если в соглашении отсутствуют точные сроки поставок, но указано, что продукция должна выдаваться партиями, то, по умолчанию, имеется в виду ежемесячная передача покупателю товарных партий одинакового размера (если только это не противоречит законам, сути обязательства или обычаям ведения дел) – п.1 ст. 508 ГК РФ. Если же условий, касающихся партий изделий, в договоре нет вообще, то сроки поставок определяются согласно ст.314 Гражданского кодекса РФ, и именно на эту статью опираются арбитражные суды. Несоблюдение исполнителем установленных сроков или графика – в виде опозданий, досрочных поставок, недопоставок – относится к нарушениям условий договора.К существенным условиям договора, кроме вышеупомянутых срока, предмета договора, названий и количества товарных единиц, относят также любые другие условия, которые один из контрагентов счел важными и настаивает на их включении в контракт (ст.432 ГК РФ). В этом случае партнеры должны либо достичь согласия по таким условиям и отразить их в договоре на поставку товаров, либо изменить их, либо отказаться от них вовсе. Игнорировать требования другой стороны нельзя, поскольку ее представители могут ссылаться на предварительную переписку и т. п., а договор будет считаться незаключенным, если остались спорные вопросы. Как правило, это условия, касающиеся цен и порядка осуществления взаимных расчетов, либо характеризующие саму поставляемую продукцию, а именно: - ее качество; - сроки гарантии и годности; - ассортимент; - комплектация; - сопутствующая документация (руководства для пользователей и т. п.); - риск ненамеренной порчи или уничтожения товара. Обычными условиями договоров на поставку товаров являются:- взаимные права и обязательства контрагентов; - их ответственность;- срок действия соглашения; - порядок расторжения, прекращения, пересмотра договора; - порядок разрешения спорных ситуаций и урегулирования конфликтов; - форс-мажорные обстоятельства. Согласно правовым нормам РФ, договора поставки товаров считаются заключенными, если сделка осуществляется в простой письменной форме. Но контрагенты могут требовать и иных способов заключения контракта, и в этом случае нужно их соблюдать. Пример такой ситуации – обмен копиями документов по факсу или электронной почте, предполагающий последующую отправку оригиналов друг другу в установленные сроки. Но эти оригиналы договора нередко забывают передать второй стороне, в связи с чем сделка признается ничтожной, и ни одна из сторон не может защитить свои интересы через суд в случае каких-либо нарушений. Или, например, соглашение о поставке может предусматривать необходимость нотариального заверения (даже если это условие не является обязательным), но об этом забывают, и к нотариусу ни одна из сторон не обращается. Такой документ тоже не имеет юридической силы. Остановимся подробнее на форме сделки, которая для поставок товаров должна быть простой и письменной. Это позволяет уменьшить риски судебных и налоговых разбирательств. Однако письменное воплощение все-таки не является обязательным для таких договоров: даже если нет печатного документа, подписанного обеими сторонами, это не делает их соглашение недействительным и незаключенным.Кроме единого контракта с подписями обоих контрагентов, возможен и другой вариант – например, счет-договор, отправляемый продавцом покупателю. Он хорошо подходит для простых сделок и небольших товарных партий, но не дает возможности прописывать многочисленные дополнительные условия, поэтому для более крупных и серьезных объемов продукции лучше заключать стандартный договор. Счет-договор считается заключенным, если покупатель, получивший его, делает что-либо из перечисленного: - совершает платеж на реквизиты, указанные в этом документе; - подписывает его и отправляет обратно продавцу;- отправляет поставщику письмо, содержащее согласие со всеми пунктами условий договора-счета.Договорные правоотношения базируются на принципе надлежащего выполнения взятых на себя обязательств, который является одним из главных. Чтобы отрасль экономики успешно развивалась, товары должны поставляться продавцами в оговоренные сроки и соответствовать требованиям к качеству и ассортименту. Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд негативных последствий для тех участников рынка, которые допустили нарушения договорных обязательств на поставку продукции. Согласно нормам обязательственного права, любая из сторон сделки может претендовать на компенсацию убытков, понесенных ею из-за нарушения условий контракта поставки. Помимо этого, недобросовестному контрагенту грозят и другие ощутимые последствия: Необходимость устранения допущенных нарушений. Штраф или пеня. Возможность второй стороны разорвать соглашение в одностороннем порядке.Ст.511 ГК РФ перечисляет конкретные последствия, с которыми столкнется поставщик, не соблюдающий условия контракта. Такой предприниматель должен выполнить свои обязанности по договору поставки, то есть передать покупателю товар. Однако просрочка, опоздание с поставкой может стать причиной разрыва соглашения в одностороннем порядке со стороны покупателя. Досрочная поставка товара, которая не была согласована с партнером – еще один вариант нарушений условий договора, касающийся его временных рамок. Типичное нарушение, допускаемое покупателями продукции, – это ее невыборка. В подобных случаях поставщик обладает правом: отказа от выполнения своей части соглашения, требования уплаты стоимости товара, который покупатель не забрал. В отношении товарного ассортимента, который по договору обязуется поставить продавец, существует 2 вида нарушений – перепоставка и недопоставка. Еще один аспект поставки товаров – это их качество. Бывает так, что исполнитель уложился в оговоренные сроки и передал заказчику весь необходимый ассортимент продукции, но она оказалась низкого качества. В этом случае правомочия покупателя следующие: - возможность потребовать возврата перечисленных за товар денег;- право требовать замены изделий;- разрыв договора, если недостатки товара существенны, и он непригоден для использования покупателем.В менее сложных случаях, когда проблемы с качеством изделий не столь велики, покупатель может обратиться к поставщику со следующими требованиями: Компенсировать ему затраты, понесенные при устранении недостатков продукции. Исправить все недочеты, обнаруженные в товарах. Снизить цену на продукт, качество которого не устроило покупателя. Впрочем, до выдвижения подобных требований дело может не дойти, если продавец сам признает свою вину и в кратчайшие сроки заменит товар на более приемлемый по качеству.Предметом договора подряда является изготовление индивидуально-определенного изделия, в то время как предметом поставки, как правило, выступает имущество, характеризуемое родовыми признаками. Условия договора подряда направлены прежде всего на определение взаимоотношений сторон в процессе выполнения обусловленных работ, а при поставке главное содержание договора составляет передача предмета договора другой стороне - покупателю.Актуальные вопросы заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (ст.549 ГК РФ).Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 ГК РФ) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды. Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество.Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку. ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.Нотариальная форма предусмотрена для следующих сделок с недвижимостью:- по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;- договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;- связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;- с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.Нотариального удостоверения требуют также договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости».Верховный Суд Российской Федерации также отметил, что ни Гражданский кодекс, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому, если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19 марта 2019 г. № 304-КГ18-22555). Отметим, что ранее ВС РФ уже высказывал данную позицию (определение СК по административным делам ВС РФ от 26 сентября 2018 г. № 14-КГ18-14).В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I). На сегодняшний день в сфере предпринимательства довольно часто используются инвестиционные договоры, предметом которых являются или еще не созданные вещи, или те вещи, право собственности на которые не были зарегистрированы за продавцом. В настоящее время в российском законодательстве, в частности в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), не предусмотрена особенная конструкция договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. В то же время п.2 ст. 455 ГК РФ отчасти регламентирует этот договор, устанавливая возможность его заключения на куплю-продажу такого товара, который еще не создан либо который будет приобретен продавцом в будущем. Также данную возможность подтверждает Постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление № 54). Указанный договор входит в состав консенсуальных, возмездных и двустороннеобязывающих сделок. Характер консенсуальности заключается в установлении предмета соглашения в виде будущей недвижимости, а также цены, условий об оплате в полном размере или большей части стоимости до момента передачи объекта в право собственности покупателя. Такой договор является одним из видов купли-продажи недвижимости, при оформлении которого необходима государственная регистрация перехода от продавца к покупателю права собственности на будущую недвижимую вещь. Примечателен тот факт, что возможность заключения данного договора купли-продажи возникает вне зависимости от готовности объекта недвижимости к эксплуатации. Более того, договор заключается до получения разрешения на строительство и, соответственно до начала самого строительства будущей недвижимости. Отсутствие права собственности на имущество у продавца на момент заключения договора купли-продажи не является само по себе основанием для признания сделки недействительной. В соответствии с Постановлением № 54 указанный выше договор входит в категорию инвестиционных договоров. Основываясь на наблюдениях за инвестиционными сделками, связанными с реконструкцией и строительством недвижимого имущества постановление выделяет три модели договоров, посредством которых производится оформление отношений возникающих в сфере инвестиционной деятельности, связанной со строительством недвижимости: − Договор купли-продажи вещи, которая только будет создана (т. е. будет построена), либо будет приобретена в будущем; − Договор простого товарищества (т. е. совместная деятельность); − Договор строительного подряда. Примечателен тот факт, что данное определение устанавливает опровержимую презумпцию. Это выражается в том, что судам необходимо квалифицировать договоры, связанные с реконструкцией объекта недвижимости и финансированием строительства, как договоры купли-продажи. При этом Высшим Арбитражным Судом РФ вовсе не ограничивается выбор договорных форм: в отношении строительства недвижимости существует возможность заключения договора, который будет содержать в себе элементы указанных выше договоров, равно как непоименованный в Гражданском кодексе. В последнее время в большинстве случаев процесс структурирования инвестиционных отношений сопровождается оформлением участниками данных правоотношений путем заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества, т. е. такого имущества, которое будет создано, построено в будущем. Специалисты отмечают, что заключение данных договоров предоставляет для покупателя возможность привлечения финансов на стадии создания недвижимой вещи, во время ее строительства под залог прав по данному договору. Данное обстоятельство способствует положительному развитию инвестирования в строящуюся недвижимость. Также важно отметить, что указанное постановление разрешило множество проблем, существующих в судебной практике и связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Но, как показала практика, постановление № 54 не снимает всех вопросов, возникающих в этой области. В связи с этим судебная практика являет нам сложности, которые появляются в процессе индивидуализации объекта договора купли-продажи будущей недвижимости. Согласно тексту указанного постановления индивидуализация будущей вещи становится возможной посредством указания информации, сведений, которые позволят определить подлежащее передаче по договору недвижимость. В перечень таких сведений входит ориентировочная площадь возводимого здания либо помещения, местонахождение строящейся недвижимости, иные характеристики, в том числе те, которые будут определены путем использования проектной документации. Но в том случае, если свойства построенного здания или готового помещения будут существенно расходиться с указанными свойствами в договоре, то такое соглашение подвергается риску быть признанным незаключенным. В настоящее время в судебной практике не сформировалось единое мнение в отношении вопроса о существенных расхождениях между метражом созданного объекта и метражом, согласованным участниками при заключении соглашения. К примеру, в одном случае, основываясь на анализе проектной и технической документации, суд признал разницу в площади несущественной и удовлетворил иск о признании права собственности истца. В другом случае намного меньшую разницу в метраже суд признал существенным расхождением, а договор незаключенным. Согласно этому делу между истцом и ответчиком было заключено соглашение, по которому исполнитель обязуется разработать по поручению заказчика проектно-сметную документацию, необходимую для строительства жилого здания. После выполнения обязательств исполнителем, заказчик отправил последнему проект соглашения о долевом участии в строительстве. В договоре указана общая площадь помещения в 214 кв.м., а также фигурирует условие: за 175 кв. м. цена составляет в 16 тыс. руб. за 1 кв.м., за метраж превышающий установленный порог, предусматривается иная цена, которая составит 60 тыс. руб. за 1 кв.м. Данные условия не удовлетворили исполнителя, что повлекло отказ от подписания соглашения. В следствие этих причин застройщик принимает решение о продаже данного объекта другим лицам. Далее исполнитель обращается в суд с требованием взыскать убытки в виде разницы между стоимостью помещения, указанной в договоре (16 тыс. руб. за 1 кв. м.) и актуальной рыночной ценой офисного помещения метражом в 175 кв. м. в готовом к эксплуатации здании. Суд отказал в иске, мотивируя свое решение тем, что фактическая воля участников договора была направлена на то, чтобы заключить в будущем соглашение с последующим обсуждением условий оплаты и согласованием самого объекта недвижимости. Однако вследствие того, что общий метраж помещения все же не был согласован участниками договора, представляется невозможным признать согласованным предмет предварительной договоренности. Таким образом, подтверждается высокая важность надлежащей индивидуализации предмета сторонами при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости, при этом следует учитывать не только площадь объекта, но также указывать в соглашении и иные свойства. Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сформулировать вывод по данной проблематике. Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет собой наиболее распространенную разновидность инвестиционных договор, встречающихся в юридической практике. Постановление № 54, принятое Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разрешило множество проблем, связанных с конструкцией договора купли-продажи будущей недвижимости. Наиболее существенной возможностью, которую предоставило данное постановление, является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. При этом оно сохраняет свое несовершенство, так как оставляет не разрешенными ряд существенных проблем в данной области российского законодательства. Недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности, может являться объектом инвестиций, осуществляемых путем произведения инвесторами затрат на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение, других затрат в отношении объектов муниципальной собственности, вкладываемых в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.Инвестиционным проектом является обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, с описанием практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).Инвестиционные отношения возникают на основании инвестиционного договора (контракта), являющегося разновидностью договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), предусматривающего обязательства сторон соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью реализации инвестиционного проекта на условиях внесения одной из сторон (сторонами) в качестве вклада недвижимого имущества и возникновения права общей долевой собственности сторон на это имущество и (или) результат инвестирования.Инвестиционный договор от имени муниципального образования заключается администрацией города.Лицо, с которым заключается инвестиционный контракт (инвестор), определяется по результатам конкурса, проводимого в порядке, устанавливаемом постановлением администрации города.Критериями, по которым определяется победитель конкурса, являются:1) размер компенсации городу на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру при строительстве (реконструкции) объекта;2) размер полезной площади, подлежащей передаче инвестором для нужд города в результате реализации инвестиционного проекта;3) сроки реализации инвестиционного проекта;4) иные критерии.Инвестиционный контракт должен содержать:1) порядок распределения прав сторон на имущество, возникающее в результате реализации инвестиционного проекта;2) сроки реализации инвестиционного проекта, его отдельных этапов;3) обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта;4) порядок возникновения прав инвестора на земельный участок, занимаемый объектом инвестирования;5) ответственность сторон, включая условия одностороннего расторжения инвестиционного контракта в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств.Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец требовать расторжения договора купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества.Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.Апелляционная инстанция решение суда отменила. Апелляция сочла, что неисполнение ответчиком обязанностей по оплате приобретенного имущества само по себе не является существенным нарушением договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными. Поскольку в рассматриваемом деле продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, он, по мнению ВС РФ, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст. 486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.Отметим, что ранее ВС РФ высказывал иную точку зрения по данному вопросу. Он исходил из того, что нарушение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества не является существенным нарушением договора купли-продажи. Поэтому при отсутствии в законе или договоре специального указания о праве продавца требовать расторжения договора и возврата имущества продавец может претендовать лишь на получение оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27).Так что в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса).Вывод из приведенных норм закона Верховный суд делает следующий - право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества. А в нашем случае, истец не просил расторгнуть договор, взыскать оплату и проценты, а также вернуть ему участок. Актуальные вопросы заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи акций и долей участияАкции могут быть объектом купли-продажи, и для оформления сделки составляют специальный договор. В законе нет особых требований к форме подобного договора или иным существенным условиям, кроме предмета (ч. 1 ст. 432 ГК РФ). Для сделки с акциями акционерного общества договор купли-продажи составляют в свободной форме. Это либо простая письменная форма, либо нотариальная, если контрагенты ввели такое правило (п. 2 ч. 2 ст. 163 ГК РФ).Опирайтесь на: правила ГК о купле-продаже; закон об АО (№ 208-ФЗ); закон о ценных бумагах (№39-ФЗ) и т. д. Договор о купле-продаже акций публичного или непубличного акционерного общества можно заключить: между юридическими лицами, между юридическим и физическим лицом, между физическими лицами.Если в договоре участвует компания, пишут: наименование, организационно-правовую форму, реквизиты, официальный адрес, ответственное лицо. Если акции продает или приобретает гражданин, указывают его ФИО, паспортные данные и адрес. Акции может купить: другой акционер АО, третье лицо, само АО.Договор купли-продажи доли в уставном капитале представляет собой соглашение, по которому одна сторона передает в собственность другой стороне долю в обществе с ограниченной ответственностью за оговоренную сделкой денежную сумму.Субъектами по договору купли-продажи доли в уставном капитале выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое отчуждает долю собственности в пользу Контрагента, и Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое приобретает эту долю.Важным условием заключения такого вида соглашения является форма документа. Так, в обязательном порядке договор купли-продажи доли в уставном капитале подлежит оформлению в нотариальной конторе.В связи с вышеперечисленным нюансом, оформлением документа будет заниматься непосредственно нотариус, у которого уже имеется типовая форма договора.Право на эмиссионную ценную бумагу переходит к приобретателю:1) в случае учета прав на ценные бумаги в реестре - с даты внесения приходной записи по лицевому счету приобретателя;2) в случае учета прав на ценные бумаги в депозитарии - с даты внесения приходной записи по счету депо приобретателя.Права, закрепленные эмиссионной ценной бумагой, переходят к их приобретателю с даты перехода прав на эту ценную бумагу (ст. 29  ФЗ «О рынке ценных бумаг»).Согласно ст.ст.28, 29 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» права владельцев на эмиссионные ценные бумаги бездокументарной формы выпуска удостоверяются в системе ведения реестра записями на лицевых счетах у держателя реестра. Право на именную бездокументарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учёта прав на ценные бумаги в системе ведения реестра с момента внесения приходной записи по лицевому счёту приобретателя.Регистратор обязан вносить в реестр записи о переходе прав собственности на ценные бумаги при предоставлении передаточного распоряжения зарегистрированным лицом, передающим ценные бумаги, или лицом, на лицевой счёт которого должны быть зачислены ценные бумаги, или уполномоченным представителем одного из этих лиц. Регистратор вносит запись в реестр о переходе прав собственности на ценные бумаги, если осуществлена сверка подписи зарегистрированного лица или его уполномоченного представителя.Сверка подписи зарегистрированного лица на распоряжениях, предоставляемых регистратору, осуществляется посредством сличения подписи зарегистрированного лица с имеющимся у регистратора образцом подписи в анкете зарегистрированного лица.Договор купли-продажи доли в ООО подлежит нотариальному заверению. Нотариус удостоверяет факт волеизъявления сторон. Доля или часть доли в уставном капитале общества переходит к ее приобретателю с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.У продавца существуют определенные риски при продаже доли в ООО даже после нотариального заверения. После сделки у покупателя возникает обязанность оплатить её сразу полностью, в рассрочку или кредит. И вот тут часто возникают проблемы.